事業用地の探し方とは？店舗・工場・倉庫の土地選びで失敗しない7つのポイント｜鳥取県

鳥取県で店舗や工場、倉庫、オフィスなどの建築を検討する際、「事業用の土地はどこで探せばよいのか」「安い土地を購入しても問題ないのか」「店舗や工場を建てられる土地にはどのような条件があるのか」と悩む事業者の方も多いのではないでしょうか。

事業用地の選び方は、建物の建築費用だけでなく、開業後の集客や物流、従業員の通勤、将来的な事業拡大にも関わります。

例えば、飲食店や小売店では、お客様が来店しやすい立地や駐車場の確保が重要です。

一方、工場や倉庫では、大型車両の進入経路や必要な電力、敷地の広さなどが重要になります。

また、事業用地は土地の価格や面積だけで選べるものではありません。用途地域や建ぺい率・容積率、接道条件、地盤の状態、上下水道などのインフラ整備状況によって、希望する建物を建築できない場合もあります。

特に鳥取県では、冬季の積雪や雨風、車での移動を想定したアクセス、地域ごとの土地利用規制なども考慮する必要があります。

この記事では、事業用地の基本的な探し方から、店舗・工場・倉庫・オフィスそれぞれの土地選びのポイント、購入前に確認したい法令や費用まで詳しく解説します。

鳥取市・米子市・倉吉市をはじめ、鳥取県内で事業用地を探している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

• 事業用地の基本的な探し方
• 店舗・工場・倉庫・オフィスで異なる土地選びの条件
• 用途地域や建ぺい率・容積率の確認方法
• 土地購入費以外に必要な費用
• 事業用地選びで失敗しない7つのポイント
• 土地購入前に確認したいチェックリスト
• 鳥取県で事業用地を探す際の注意点

事業用地とは？住宅用地との違い

事業用地とは、店舗や工場、倉庫、オフィスなど、事業活動に使用する建物や施設のための土地を指す一般的な呼び方です。

住宅用地と異なり、事業用地では建物の用途や事業内容によって、必要な条件が大きく変わります。

例えば、住宅であれば居住環境や通勤・通学の利便性などが重要になりますが、事業用地では集客や物流、設備の設置、従業員の動線なども考慮する必要があります。

事業用地の主な種類

事業用地を探す際には、まず建築する建物の用途と事業内容を明確にすることが重要です。

事業用地の探し方は？主な5つの方法

事業用地を探す方法には、不動産会社への相談やインターネット検索、自治体の情報確認などがあります。

それぞれの特徴を理解し、複数の方法を組み合わせて探すことが重要です。

1. 地元の不動産会社に相談する

事業用地を探す方法の一つが、地元の不動産会社への相談です。

地域の土地情報に詳しい不動産会社であれば、希望するエリアや予算、必要な敷地面積などに合わせて土地を紹介してもらえる場合があります。

ただし、すべての不動産会社が事業用地を専門に扱っているわけではありません。

店舗や工場、倉庫などの事業用地を探していることを伝え、対応可能か確認しましょう。

2. 不動産情報サイトで探す

インターネット上の不動産情報サイトでも、事業用地を探せる場合があります。

例えば、売土地や事業用地などの条件で検索し、希望するエリアや価格、面積などを比較できます。

ただし、掲載情報だけでは、希望する建物を建築できるかどうか判断できない場合があります。

気になる土地が見つかった場合には、用途地域や接道条件などを確認しましょう。

3. 自治体の企業立地情報を確認する

工場や物流施設などの建築を検討している場合には、自治体の企業立地情報を確認する方法もあります。

自治体によっては、工業団地や企業立地に関する情報、支援制度などを公開している場合があります。

ただし、土地の募集状況や利用条件は時期によって変わります。

最新の情報を確認しましょう。

4. 建築会社に土地探しから相談する

事業用地を探す段階から、建築会社に相談する方法もあります。

建築会社に相談するメリットは、希望する建物の規模や用途を踏まえて、土地の条件を検討できることです。

例えば、土地の広さが十分でも、建ぺい率や接道条件などによって希望する建物を建築できない場合があります。

土地購入前に建築計画を検討することで、こうした問題を把握しやすくなります。

5. 既存建物付きの土地も検討する

事業用地を探す際には、更地だけでなく、既存建物付きの土地も選択肢になります。

既存建物を改修して活用できる場合には、新築以外の方法を検討できる可能性があります。

一方、既存建物を解体して新築する場合には、解体費用や廃棄物処理費用などが必要です。

土地の購入価格だけでなく、建築までに必要な費用を確認しましょう。

事業用地選びで失敗しない7つのポイント

事業用地を選ぶ際には、土地の価格や広さだけでなく、建築条件や事業運営への影響なども確認する必要があります。

1. 建築する建物の用途を明確にする

まずは、どのような建物を建築するのかを整理しましょう。

店舗と工場では、必要な土地の条件が異なります。

例えば、店舗ではお客様の来店動線や駐車場が重要ですが、工場では設備の設置や大型車両の搬入経路などが重要になります。

建物の用途を明確にすることで、必要な土地の条件を整理しやすくなります。

2. 必要な敷地面積を確認する

事業用地を探す際には、建物の床面積だけでなく、駐車場や搬入スペースなども含めて必要な敷地面積を検討することが重要です。

例えば、建物の床面積が100坪であっても、100坪の土地に建築できるとは限りません。

建ぺい率や建物の配置、駐車場、通路などの条件によって、必要な敷地面積が変わります。

3. 用途地域を確認する

用途地域とは、都市計画法に基づき、建築できる建物の用途などを定める制度です。

用途地域によっては、建築できる店舗や工場の種類、規模などに制限があります。

例えば、工場を建築する場合には、製造内容や施設の規模によって、建築できる用途地域が異なることがあります。

土地を購入する前に、希望する建物を建築できるか確認しましょう。

4. 接道条件と車両の進入経路を確認する

事業用地では、道路との接続状況が重要です。

建築基準法では、原則として建築物の敷地が一定の条件を満たす道路に接している必要があります。

また、工場や倉庫では、大型車両が進入できるかどうかも重要です。

道路幅員だけでなく、交差点の形状や曲がり角、周辺道路の通行規制なども確認しましょう。

5. 地盤や災害リスクを確認する

土地の地盤状況によっては、建築時に地盤改良や基礎工事の追加対応が必要になる場合があります。

また、洪水や土砂災害などのリスクも確認することが重要です。

土地を購入する前に、自治体が公開しているハザードマップなどを確認しましょう。

ただし、ハザードマップに示されていないリスクが存在する場合もあるため、土地の状況に応じた調査が必要です。

6. 電気・上下水道などのインフラを確認する

事業用地では、建物の用途によって必要な設備容量が異なります。

例えば、工場では製造設備に必要な電力容量、飲食店では厨房設備に必要な給排水設備などが重要です。

土地に上下水道や電気設備が整備されていない場合には、引込工事などが必要になることがあります。

7. 将来的な事業拡大を考慮する

事業用地を選ぶ際には、現在の事業規模だけでなく、将来的な拡張も考慮することが重要です。

例えば、工場の増築や倉庫の追加、駐車場の拡張などを予定している場合には、敷地に余裕がある土地が適していることがあります。

ただし、将来的な増築にも建築制限が関係するため、事前に確認しましょう。

店舗用地を探す際のポイント

店舗用地では、お客様が来店しやすい立地や、店舗の視認性などが重要です。

集客しやすい立地を考える

飲食店や小売店などでは、店舗の立地が集客に関わる場合があります。

例えば、周辺の人口や交通量、競合店舗の状況などを確認することで、出店エリアを検討しやすくなります。

ただし、人通りが多い場所が必ずしもすべての店舗に適しているわけではありません。

ターゲットとするお客様の行動に合わせて検討しましょう。

駐車場の確保

鳥取県では、車で来店するお客様を想定した店舗計画が重要になる場合があります。

店舗の広さだけでなく、必要な駐車台数や車両の出入りのしやすさなどを確認しましょう。

店舗の視認性

道路から店舗が見えやすいかどうかも重要です。

例えば、建物の配置や看板の位置、周辺建物との関係などによって、店舗の見え方が変わります。

土地を購入する前に、現地で確認することが重要です。

工場用地を探す際のポイント

工場用地では、建築できる用途地域や必要な設備、物流環境などが重要です。

工場を建築できる用途地域

工場は、製造内容や規模によって建築できる用途地域が異なります。

例えば、準工業地域や工業地域などでは、一定の工場を建築できる場合があります。

ただし、すべての工場が建築できるわけではありません。

具体的な製造内容や設備に基づいて確認しましょう。

必要な電力容量

工場では、製造機械や空調設備などに多くの電力を使用する場合があります。

土地の周辺に電力設備が整備されていても、必要な容量を確保できるとは限りません。

電力会社などへの確認が必要になる場合があります。

周辺環境への配慮

工場では、製造内容によって騒音や振動、排気などが発生する場合があります。

周辺に住宅などがある場合には、法令上の規制だけでなく、近隣環境への配慮も重要です。

倉庫用地を探す際のポイント

倉庫用地では、物流動線や敷地の使いやすさなどが重要です。

大型車両の進入経路

物流倉庫では、トラックが安全に進入・退出できるかどうかが重要です。

道路幅員だけでなく、交差点の形状や敷地内の旋回スペースなども確認しましょう。

荷物の積み下ろしスペース

倉庫では、荷物の積み下ろしを行うスペースが必要です。

建物の配置や搬入口の位置によって、作業効率が変わる場合があります。

将来的な保管量の増加

倉庫の保管量が増える場合には、建物の増築や設備の追加が必要になることがあります。

将来的な事業拡大を考慮し、必要な敷地面積を検討しましょう。

オフィス用地を探す際のポイント

オフィス用地では、従業員の通勤や来客アクセス、駐車場などが重要です。

従業員の通勤環境

オフィスでは、従業員が日常的に通勤するため、アクセスのしやすさが重要です。

公共交通機関の利用状況や車通勤の割合などを踏まえて検討しましょう。

来客アクセス

営業所や来客の多いオフィスでは、取引先やお客様が訪問しやすい立地が重要です。

主要道路からのアクセスや駐車場の位置などを確認しましょう。

将来的な人員増加

従業員数が増加する場合には、オフィスの拡張や駐車場の追加が必要になることがあります。

現在の人数だけでなく、将来的な事業計画も考慮しましょう。

事業用地の購入費用は土地代だけではない

事業用地を購入する際には、土地の購入価格以外にもさまざまな費用が発生する場合があります。

土地購入時に必要になる主な費用

※実際に必要な費用は、土地の条件や契約内容などによって異なります。

土地価格が安くても総費用が高くなる場合がある

例えば、土地の購入価格が安くても、地盤改良や造成工事、上下水道の引込工事などが必要になる場合があります。

その結果、土地購入から建築までの総費用が高くなる可能性があります。

事業用地を比較する際には、土地価格だけでなく、建築可能な状態にするための費用も確認しましょう。

事業用地を購入する前に確認したい法令と手続き

事業用地では、土地の所在地や用途によって、さまざまな法令が関係します。

用途地域

用途地域によって、建築できる建物の用途や規模などが制限されます。

希望する店舗や工場、倉庫などを建築できるか確認しましょう。

建ぺい率・容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合です。

例えば、敷地面積が200坪で建ぺい率60％の場合、建築面積の上限は単純計算で120坪となります。

ただし、実際には接道条件や建物の配置、その他の建築制限なども関係します。

市街化調整区域

市街化調整区域では、原則として市街化を抑制するため、建築や開発に制限があります。

店舗や工場などを建築する場合には、都市計画法に基づく許可などが必要になることがあります。

土地を購入する前に、建築可能かどうか確認しましょう。

農地転用

登記上や現況の地目が農地に該当する土地を事業用地として利用する場合には、農地法に基づく許可や届出が必要になることがあります。

また、農業振興地域内の農用地区域などでは、転用が厳しく制限される場合があります。

農地を事業用地として検討する場合には、早い段階で自治体の担当窓口などへ確認しましょう。

開発許可

土地の造成や区画形質の変更などを伴う場合には、都市計画法に基づく開発許可が必要になることがあります。

必要な手続きは、土地の所在地や開発規模などによって異なります。

ハザードマップ

事業用地を購入する際には、洪水や土砂災害などのリスクを確認することが重要です。

自治体が公開しているハザードマップなどを参考に、土地の状況を確認しましょう。

鳥取県で事業用地を探す際の注意点

鳥取県で事業用地を探す場合には、地域の気候や交通環境、土地利用の条件などを考慮する必要があります。

鳥取市で事業用地を探す場合

鳥取市では、市街地や郊外など、エリアによって土地の条件が異なります。

店舗用地では、主要道路からのアクセスや駐車場の確保などが重要になる場合があります。

一方、工場や倉庫用地では、用途地域や大型車両の進入経路などを確認する必要があります。

米子市で事業用地を探す場合

米子市では、商業施設や事業所が集まるエリアなど、さまざまな立地条件があります。

店舗では集客や来店動線、工場や倉庫では物流環境などを踏まえた土地選びが重要です。

また、周辺道路の状況やインフラ整備状況なども確認しましょう。

倉吉市で事業用地を探す場合

倉吉市では、市街地や郊外など、エリアによって土地の条件が異なります。

店舗やオフィスでは来店・通勤のしやすさ、工場や倉庫では物流動線や設備の整備状況などが重要です。

積雪や冬季の交通環境

鳥取県は日本海側の気候の影響を受ける地域であり、冬季の積雪への対策が重要になる場所があります。

事業用地では、建物の配置だけでなく、除雪スペースや駐車場、車両の進入経路なども考慮する必要があります。

特に、物流施設では、冬季の交通状況が事業運営に影響する場合があります。

沿岸部の塩害への配慮

鳥取県の日本海沿岸部では、海からの距離や風向きなどの条件によって、塩分の影響を受ける場合があります。

金属製の屋根や外壁、設備などでは、腐食への対策が重要です。

土地の立地条件に合わせて、建物の材料や維持管理方法を検討しましょう。

事業用地を購入する前のチェックリスト

事業用地の購入を検討する際には、次の項目を確認しましょう。

これらの項目を確認することで、土地購入後の想定外の問題を減らしやすくなります。

事業用地の探し方に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 事業用地はどこで探せますか？

地元の不動産会社や不動産情報サイト、自治体の企業立地情報などで探せます。

また、建築会社に土地探しから相談する方法もあります。

Q2. 安い土地を購入しても問題ありませんか？

土地の価格が安くても、造成工事や地盤改良、インフラ整備などが必要になる場合があります。

土地価格だけでなく、建築までの総費用を確認することが重要です。

Q3. 工場や倉庫はどこでも建築できますか？

工場や倉庫は、用途地域や建物の規模、用途などによって建築できる場所が制限される場合があります。

土地を購入する前に、希望する建物を建築できるか確認しましょう。

Q4. 農地を購入して店舗や工場を建てられますか？

農地を事業用地として利用する場合には、農地法に基づく許可や届出が必要になることがあります。

また、土地の所在地や農業振興地域の指定状況などによって、転用が難しい場合もあります。

Q5. 事業用地にはどのくらいの広さが必要ですか？

必要な敷地面積は、建物の用途や規模、駐車場、搬入スペースなどによって異なります。

建物の床面積だけでなく、建ぺい率や車両動線なども考慮して検討しましょう。

Q6. 土地を購入する前に建築会社へ相談できますか？

はい。土地購入前から建築会社へ相談することで、希望する建物を建築できるか、どのような追加工事が必要になるかなどを検討しやすくなります。

Q7. 鳥取県で事業用地を購入する際に補助金は利用できますか？

事業内容や立地条件、投資規模などによって、自治体の企業立地支援制度などの対象になる可能性があります。

ただし、制度ごとに対象要件や申請期限などが異なります。

最新の情報を確認しましょう。

まとめ｜事業用地は土地価格だけでなく建築条件と事業計画で選ぼう

事業用地の探し方には、不動産会社への相談やインターネット検索、自治体の企業立地情報の確認など、さまざまな方法があります。

ただし、事業用地は土地の価格や広さだけで選べるものではありません。

店舗では集客や駐車場、工場では用途地域や設備、倉庫では物流動線、オフィスでは通勤や来客アクセスなど、用途によって必要な条件が異なります。

また、用途地域や建ぺい率・容積率、接道条件、地盤、インフラ整備状況などによって、希望する建物を建築できない場合もあります。

鳥取県で事業用地を探す際には、鳥取市・米子市・倉吉市などの地域特性や、冬季の積雪、車両のアクセスなども考慮することが重要です。

土地購入後に想定外の費用や制約が発生しないよう、建築計画と土地探しを一体的に進めましょう。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田 雄作

事業用地を探す際は、土地の価格や広さだけでなく、建物を建てた後の使いやすさまで考えることが重要です。

店舗であればお客様のアクセスや駐車場、工場や倉庫であれば大型車両の進入経路など、用途によって重視する条件は異なります。

また、用途地域や接道条件、地盤、インフラの状況によって、建築計画や費用が変わる場合があります。

条件の良い土地に見えても、希望する建物を建てられるとは限りません。

土地を購入する前から建築会社と相談し、事業計画に合っているか確認することが大切です。

鳥取県で事業用地探し・店舗・工場・倉庫の建築をお考えならヤマタベースにおまかせ

鳥取県で店舗や工場、倉庫、オフィスなどの事業用地を探している方は、ヤマタベースにご相談ください。

ヤマタベースは、鳥取県を中心に店舗・工場・倉庫・オフィスなどの非住宅建築を手がける、ヤマタホームの事業用建築ブランドです。

事業用地を選ぶ際には、土地の価格や広さだけでなく、用途地域や接道条件、地盤、インフラ整備状況、将来的な事業拡大など、さまざまな要素を考える必要があります。

また、鳥取県では積雪や季節風への対策、駐車場や搬入経路の確保なども踏まえた計画が重要です。

ヤマタベースでは、土地探しから設計・建築、修繕・改修まで、事業用建物に関する幅広いご相談に対応しています。

鳥取市・米子市・倉吉市をはじめ、鳥取県内で店舗・工場・倉庫・オフィスなどの土地探しや新築をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。