鳥取で工場・倉庫を建てられる土地の条件とは？用途地域・農地転用・土地選びの注意点を解説

鳥取県で工場や倉庫の新築を検討する際、「どのような土地なら工場を建てられるのか」「農地に倉庫を建てることはできるのか」「市街化調整区域でも建築できるのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

工場や倉庫を建てるためには、土地の広さや価格だけでなく、都市計画法や建築基準法などに基づく条件を確認する必要があります。

例えば、土地の面積が十分にあっても、用途地域によっては希望する工場を建てられない場合があります。また、農地を事業用地として利用する場合には、農地転用の手続きが必要になることもあります。

さらに、工場や倉庫では大型車両の出入りや電気・給排水設備の確保、地盤の強度なども重要です。

特に鳥取県では、鳥取市・米子市・倉吉市などの地域によって土地の条件が異なり、積雪や浸水などの自然災害への対策も考慮する必要があります。

この記事では、工場・倉庫を建てられる土地の条件や用途地域の違い、農地転用、土地選びで失敗しないためのポイントまで詳しく解説します。

この記事でわかること

• 工場・倉庫を建てられる土地の基本条件
• 用途地域による建築制限の違い
• 市街化調整区域で工場・倉庫を建てる際の注意点
• 農地に工場・倉庫を建てる場合の手続き
• 接道義務・建ぺい率・容積率の考え方
• 地盤・上下水道・電気設備の確認事項
• 鳥取県で事業用地を選ぶ際のポイント

工場・倉庫を建てられる土地にはどのような条件がある？

工場や倉庫を建てるためには、土地が建築に適しているだけでなく、法令上の条件を満たす必要があります。

特に重要なのが、用途地域や接道条件、土地の地目、周辺環境などです。

工場・倉庫の土地選びで確認したい基本条件

これらの条件は、土地ごとに異なります。

土地の価格や面積だけで判断せず、希望する事業を行えるかどうかを確認することが重要です。

工場・倉庫を建てられる用途地域とは？

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の利用方法を定める制度です。

用途地域は全部で13種類あり、地域ごとに建築できる建物の用途や規模などが制限されています。

工場や倉庫を建築する場合には、希望する用途が認められる地域かどうかを確認する必要があります。

工場・倉庫を建てやすい用途地域

一般的に、工場や倉庫の建築を検討する際には、準工業地域・工業地域・工業専用地域などが候補になります。

※上記は概要です。実際の建築可否は、建築基準法別表第二などの規定、建物の用途・規模・作業内容、地区計画や条例などによって異なります。

準工業地域の特徴

準工業地域は、住宅や店舗などと共存しながら、一定の工場や倉庫の立地を認める地域です。

比較的小規模な製造工場や資材倉庫などを検討する際に候補となることがあります。

ただし、危険物を大量に取り扱う工場や、周辺環境に大きな影響を与える工場などには制限があります。

工業地域の特徴

工業地域は、主に工業の利便性を高めるために指定される地域です。

さまざまな工場や倉庫の建築を検討しやすい一方、建築できない用途もあります。

また、工業地域であっても、騒音や振動、排水などに関する法令上の規制がなくなるわけではありません。

工業専用地域の特徴

工業専用地域は、工場の立地を重視した地域です。

工場や倉庫などを建築する際の候補になりますが、住宅や学校、病院など、建築できない用途があります。

工場に併設する事務所や福利厚生施設などについても、用途や建築計画に応じた確認が必要です。

用途地域が指定されていない土地なら自由に建てられる？

用途地域が指定されていない土地であっても、自由に工場や倉庫を建築できるとは限りません。

都市計画区域内の用途地域が定められていない区域や、都市計画区域外の土地でも、建築基準法や都市計画法、農地法などによる制限が適用される場合があります。

また、特定用途制限地域や地区計画などによって、建築できる用途が制限されることもあります。

用途地域がないという理由だけで判断せず、土地ごとの規制を確認しましょう。

市街化調整区域に工場・倉庫は建てられる？

市街化調整区域とは、市街化を抑制することを目的として指定される区域です。

原則として開発行為や建築行為が制限されており、工場や倉庫を自由に建築できるわけではありません。

市街化調整区域では建築が制限される

市街化調整区域では、都市計画法に基づく開発許可や建築許可などが必要になる場合があります。

許可を受けられるかどうかは、建物の用途や土地の条件、適用される許可基準などによって異なります。

そのため、土地の購入前に建築の可否を確認することが重要です。

例外的に建築できる場合もある

市街化調整区域であっても、都市計画法上の許可基準に該当する場合などには、工場や倉庫の建築が認められることがあります。

ただし、事業用の建物であれば必ず許可されるわけではありません。

建築計画を具体化する前に、自治体の開発許可担当窓口などへ相談しましょう。

土地が安くても慎重な判断が必要

市街化調整区域の土地は、場所によっては市街地の土地より価格が低い場合があります。

しかし、建築許可の取得が難しかったり、上下水道などのインフラ整備に費用がかかったりする可能性があります。

土地の購入費用だけでなく、建築できるかどうかや、必要な造成・設備工事も含めて検討しましょう。

農地に工場・倉庫を建てることはできる？

田や畑などの農地に工場や倉庫を建てる場合には、農地法に基づく手続きが必要になることがあります。

農地は、所有者が自由に別の用途へ変更できる土地ではありません。

農地転用とは？

農地転用とは、農地を住宅や工場、倉庫、駐車場など、農地以外の用途に変更することです。

農地転用には、農地法第4条または第5条に基づく許可や届出などが必要になる場合があります。

例えば、自分が所有する農地を工場用地に転用する場合と、農地を購入して倉庫を建築する場合では、適用される手続きが異なります。

また、市街化区域内の農地などでは、一定の条件のもとで許可ではなく届出となる場合があります。

すべての農地が転用できるわけではない

農地転用の可否は、農地の区分や周辺の農業環境などによって異なります。

特に、農業振興地域内の農用地区域に指定されている土地では、原則として農地転用が制限されます。

必要に応じて農用地区域からの除外手続きなどが検討されますが、必ず認められるものではありません。

農地を購入する前には、農業委員会や自治体へ確認しましょう。

農業用倉庫なら農地に建てられる？

農機具や農業資材を保管する農業用倉庫であっても、農地法などの規制が適用される場合があります。

一定の条件に該当する農業用施設では許可が不要となる場合もありますが、建築基準法や都市計画法などの確認は別途必要です。

農業用という理由だけで自由に建築できるわけではないため、事前に関係機関へ相談しましょう。

工場・倉庫の土地選びでは接道条件も重要

工場や倉庫を建築する際には、土地が道路に接しているかどうかも重要です。

建築基準法上の接道義務

都市計画区域内などで建築基準法の接道規定が適用される場合、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

ただし、建物の用途や規模、自治体の条例などによって、より厳しい条件が適用される場合があります。

また、例外的な認定や許可によって建築が認められる制度もあります。

土地が道路に接しているように見えても、その道路が建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

大型車両が出入りできる道路か確認する

工場や倉庫では、トラックなどの大型車両が出入りする場合があります。

そのため、建築基準法上の接道条件を満たしていても、実際の搬入に適しているとは限りません。

例えば、道路の幅が狭かったり、曲がり角が急だったりすると、大型車両が進入できない可能性があります。

また、道路から敷地への出入口を新設・変更する場合には、道路管理者などとの協議や許可が必要になることがあります。

敷地内の転回スペースも考える

大型車両が出入りする工場や倉庫では、敷地内の転回スペースも重要です。

トラックが安全に進入・退出できるか、荷物の積み下ろしを行う場所が確保できるかなどを確認しましょう。

土地の広さだけでなく、建物と車両動線を含めた配置計画が必要です。

建ぺい率・容積率によって建てられる工場・倉庫の大きさが変わる

土地を選ぶ際には、建ぺい率と容積率も確認する必要があります。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。

基本的には次の計算式で求められます。

建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積500㎡で建ぺい率60％の場合、建築面積の上限は原則として300㎡という計算になります。

ただし、建ぺい率の緩和やその他の建築制限などによって、実際に建築できる面積は変わる場合があります。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。

基本的には次の計算式で求められます。

容積率＝延床面積÷敷地面積×100

例えば、敷地面積500㎡で容積率200％の場合、延床面積の上限は原則として1,000㎡という計算になります。

ただし、前面道路の幅員などによる制限や、延床面積の算定上の特例などが適用される場合があります。

建築可能面積と実際に必要な敷地面積は異なる

工場や倉庫では、建物以外にも駐車場や搬入スペース、荷物の一時保管場所などが必要です。

そのため、建ぺい率や容積率の上限まで建物を建てることが、必ずしも適切とは限りません。

事業内容に合わせて、建物と外構のバランスを考えることが重要です。

工場・倉庫の土地選びで確認したい地盤とインフラ

工場や倉庫の建築では、土地の地盤やインフラの状況も重要です。

地盤の強度を確認する

工場や倉庫では、建物自体の重量に加えて、製造機械や保管する荷物などの重量も考慮する必要があります。

地盤が弱い場合には、地盤改良や基礎工事に追加費用がかかることがあります。

土地の購入前に、周辺の地盤情報や過去の土地利用状況などを確認しておくとよいでしょう。

ただし、実際の地盤改良の必要性は、地盤調査や建築計画に基づいて判断します。

電気設備の供給状況を確認する

工場では、製造機械などに多くの電力を使用する場合があります。

そのため、必要な電気容量を確保できるかどうかが重要です。

大型の製造設備を使用する場合には、高圧受電設備などが必要になることもあります。

電力の供給条件によっては、設備の増強や引き込み工事が必要になる可能性があります。

上下水道の整備状況を確認する

工場では、製造工程によって大量の水を使用する場合があります。

また、排水の内容によっては、処理設備や排水規制への対応が必要です。

土地を選ぶ際には、上下水道の整備状況や、必要な設備を設置できるかどうかを確認しましょう。

インフラ工事費も予算に含める

土地の価格が安くても、電気や上下水道の引き込み工事に多額の費用がかかる場合があります。

土地取得費だけでなく、建築に必要なインフラ整備費も含めて検討することが重要です。

鳥取県で工場・倉庫の土地を選ぶ際の注意点

鳥取県で工場や倉庫を建築する場合には、地域の気候や交通環境、災害リスクなどを考慮する必要があります。

鳥取市・米子市・倉吉市の立地条件を確認する

鳥取県内でも、工場や倉庫を建てる地域によって土地の条件は異なります。

鳥取市では、県東部の取引先や物流拠点へのアクセスなどを考慮した立地選びが重要になります。

米子市では、県西部や島根県東部との物流・商圏の関係なども検討材料になります。

倉吉市をはじめとする県中部では、県東部・西部の双方へのアクセスや、周辺道路の状況などが重要になる場合があります。

ただし、適した立地は事業内容や取引先、配送先によって異なります。

土地の価格だけでなく、物流や従業員の通勤なども含めて比較しましょう。

積雪や除雪スペースを考える

鳥取県は日本海側の気候の影響を受ける地域であり、冬季の積雪に対する備えが重要になる場所があります。

工場や倉庫では、屋根の積雪荷重を考慮した構造設計が必要です。

また、トラックが出入りする敷地では、除雪した雪を一時的に置く場所や、冬季の搬入経路なども考慮しましょう。

洪水・土砂災害のリスクを確認する

土地を購入する前には、ハザードマップなどで災害リスクを確認することが重要です。

特に、河川の近くや低地では、洪水による浸水リスクを確認する必要があります。

また、山沿いの土地では、土砂災害警戒区域などの指定状況も確認しましょう。

工場や倉庫では、建物だけでなく、製造機械や保管商品などにも被害が及ぶ可能性があります。

災害リスクを踏まえた土地選びや設備配置が重要です。

周辺の住宅地や環境への配慮

工場では、製造工程によって騒音や振動、排気などが発生する場合があります。

倉庫でも、トラックの出入りや荷物の積み下ろしによって、周辺環境に影響を与えることがあります。

用途地域上は建築できる場合でも、周辺の住宅地との関係や環境関連の規制などを確認することが重要です。

工場・倉庫の土地購入前に確認したいチェックリスト

工場や倉庫の土地を購入する前には、次の項目を確認しましょう。

これらの項目を確認することで、土地購入後に発生する問題を減らしやすくなります。

特に、用途地域や農地転用、接道条件などは、土地の購入前に確認しておきたい重要なポイントです。

工場・倉庫の土地選びに関するよくある質問（FAQ）

Q1. 工場を建てられる用途地域はどこですか？

一般的に、準工業地域・工業地域・工業専用地域などが候補になります。

ただし、工場の種類や作業内容、規模によって建築制限が異なります。

具体的な建築計画に基づいて確認することが重要です。

Q2. 倉庫は住宅地にも建てられますか？

倉庫の用途や規模、用途地域によって異なります。

自家用倉庫と倉庫業を営む倉庫では、建築基準法上の用途制限が異なる場合があります。

住宅地での建築を検討する際には、事前に自治体へ確認しましょう。

Q3. 市街化調整区域に工場を建てることはできますか？

市街化調整区域では、原則として開発行為や建築行為が制限されています。

ただし、都市計画法上の許可基準に該当する場合などには、建築が認められることがあります。

土地の購入前に自治体の担当窓口へ相談しましょう。

Q4. 農地を購入して倉庫を建てることはできますか？

農地を購入して倉庫を建てる場合には、農地法に基づく許可や届出などが必要になることがあります。

また、農地の区分によっては転用が認められない場合もあります。

購入前に農業委員会などへ確認することが重要です。

Q5. 工場・倉庫の建築に必要な土地の広さはどのくらいですか？

必要な土地の広さは、建物の面積や建ぺい率、駐車場、搬入スペースなどによって異なります。

例えば、建物の建築面積が300㎡であっても、トラックの転回スペースや駐車場などを含めると、より広い敷地が必要になる場合があります。

Q6. 用途地域がない土地なら工場を建てられますか？

用途地域が指定されていない土地でも、自由に工場を建てられるとは限りません。

都市計画法や建築基準法、農地法、地区計画などによる制限が適用される場合があります。

土地ごとの条件を確認しましょう。

Q7. 土地が決まっていなくても工場・倉庫の建築相談はできますか？

はい。一般的に、土地が決まっていない段階でも建築会社へ相談することは可能です。

希望する建物の面積や高さ、設備、使用する車両などを整理しておくことで、必要な土地の条件を検討しやすくなります。

まとめ｜工場・倉庫の土地選びは建築できるかどうかの確認が最優先

工場や倉庫を建てる土地を選ぶ際には、価格や広さだけでなく、用途地域や市街化調整区域、農地転用、接道条件などを確認することが重要です。

特に、希望する工場や倉庫を建築できるかどうかは、土地購入前に確認しておきたいポイントです。

また、建築可能な土地であっても、地盤改良やインフラ整備、大型車両の搬入経路などによって、追加費用が発生する場合があります。

鳥取県で工場や倉庫を建てる際には、鳥取市・米子市・倉吉市などの立地条件や、積雪・洪水・土砂災害などの地域特性も考慮する必要があります。

土地の購入費用だけで判断せず、建築費用や設備工事費、将来的な事業運営まで含めて検討しましょう。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田 雄作

工場や倉庫の土地選びでは、広さや価格だけで判断しないことが重要です。

土地によっては用途地域などの規制により、希望する建物を建築できない場合があります。

また、大型車両が出入りする場合は道路幅や進入経路、荷物の積み下ろしスペースも確認する必要があります。

上下水道や電力などのインフラ整備に追加費用がかかるケースもあります。

購入後に問題が見つからないよう、土地を契約する前の段階から建築会社と相談し、条件を確認することが大切です。

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ヤマタベースは、鳥取県を中心に店舗・工場・倉庫・オフィスなどの非住宅建築を手がける、ヤマタホームの事業用建築ブランドです。

工場や倉庫の建築では、建物の広さや構造、建築費用だけでなく、用途地域や土地の条件、電気・給排水設備、トラックの搬入経路など、さまざまな要素を考える必要があります。

また、鳥取県では積雪や季節風への対策、土地の地盤条件なども踏まえた計画が重要です。

ヤマタベースでは、土地探しから設計・建築、修繕・改修まで、事業用建物に関する幅広いご相談に対応しています。

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