鳥取県で店舗を開業するなら新築とテナント賃貸どちらがお得？費用・メリット・デメリットを徹底比較

鳥取県で飲食店や美容室、カフェ、小売店などの開業を検討する際、「店舗を新築するべきか、それともテナントを借りるべきか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

店舗の新築は、間取りや設備、外観などを事業内容に合わせて計画できる一方、土地取得費や建築費などの初期費用が大きくなる傾向があります。

一方、テナント賃貸は初期費用を抑えて開業できる場合がありますが、毎月の賃料が発生し、改装や設備の設置にも制限が生じることがあります。

特に鳥取県では、鳥取市・米子市・倉吉市などの市街地と郊外で土地や物件の条件が異なり、車での来店を想定した駐車場の確保も重要です。

この記事では、店舗の新築とテナント賃貸の違いを、費用・自由度・資産性・将来性などの観点から詳しく比較します。鳥取県で店舗開業を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

• 店舗の新築とテナント賃貸の基本的な違い
• 新築と賃貸の初期費用・維持費の比較
• それぞれのメリット・デメリット
• 新築と賃貸の長期的なコストの考え方
• 業種別に適した店舗の選び方
• 鳥取県で店舗を開業する際の注意点

店舗の新築とテナント賃貸はどちらがお得？

店舗の新築とテナント賃貸のどちらがお得かは、開業時の予算や営業期間、店舗の規模、事業内容によって異なります。

一般的に、初期費用を抑えたい場合にはテナント賃貸が選択肢になり、長期間同じ場所で営業する場合や、店舗の設計自由度を重視する場合には新築が選択肢になります。

ただし、新築には建築費や借入金の返済、維持管理費などが必要であり、必ずしも長期的に賃貸より安くなるとは限りません。

まずは、それぞれの特徴を比較してみましょう。

店舗の新築とテナント賃貸の比較表

このように、新築と賃貸にはそれぞれ異なる特徴があります。

単純に初期費用だけを比較するのではなく、事業を何年間続ける予定なのか、どのような店舗を実現したいのかを踏まえて判断することが大切です。

店舗を新築するメリット

店舗の新築には、事業内容に合わせた建物を計画できるという大きな特徴があります。

特に、長期的な営業を前提とした店舗や、独自の設備・デザインが必要な業種では、新築が有力な選択肢になります。

1. 間取りや設備を自由に計画しやすい

新築の大きなメリットは、店舗の間取りや設備を事業内容に合わせて計画しやすいことです。

例えば、飲食店であれば厨房と客席の配置、美容室であればシャンプー台やカットスペースの配置などを、営業スタイルに合わせて検討できます。

既存のテナントでは、柱の位置や設備配管などによってレイアウトが制限されることがあります。

一方、新築では設計段階から必要な設備や動線を検討できるため、業務効率や利用者の快適性を考慮した店舗づくりが可能です。

ただし、新築でも建築基準法や敷地条件などによる制限はあります。

2. 店舗の外観やデザインにこだわれる

店舗の外観は、お客様に与える第一印象に関わります。

新築では、建物の形状や外壁、窓、出入口などを店舗のコンセプトに合わせて計画できます。

例えば、カフェでは開放感のある窓や落ち着いた外観、美容室ではブランドイメージに合わせたデザインなどが考えられます。

鳥取県内でも、周辺の街並みや自然環境との調和を意識した店舗づくりが可能です。

3. 駐車場を含めた敷地全体を計画できる

鳥取県で店舗を開業する場合、車での来店を想定した駐車場の確保が重要になることがあります。

新築では、土地の広さや形状に応じて、建物と駐車場を一体的に計画できます。

例えば、駐車場から店舗入口までの動線や、車両の出入り、配送車両の搬入経路などを考慮した配置が可能です。

また、積雪が想定される地域では、除雪スペースや屋根から落ちる雪の位置なども検討できます。

4. 建物を事業用資産として所有できる

土地や建物を自己所有する場合、店舗は事業用の資産になります。

将来的に店舗を移転した場合でも、売却や賃貸などの選択肢を検討できる可能性があります。

ただし、建物は経年劣化し、維持管理費や修繕費も発生します。

また、土地や建物の資産価値は立地や市場環境によって変動するため、必ずしも購入価格や建築費用を回収できるわけではありません。

5. 長期的な事業計画を立てやすい

自己所有の店舗では、賃貸借契約の更新や貸主の都合による退去などを基本的に考慮する必要がありません。

そのため、長期間同じ場所で営業することを前提とした事業計画を立てやすくなります。

ただし、借入金の返済や建物の維持管理、将来的な修繕などについては計画的に備える必要があります。

店舗を新築するデメリット

店舗の新築には多くのメリットがありますが、費用や開業までの期間など、注意すべき点もあります。

1. 初期費用が大きくなりやすい

店舗を新築する場合、土地を所有していなければ土地取得費が必要になります。

さらに、建築工事費や設計費、外構工事費、設備費なども発生します。

テナント賃貸と比較して、開業時に必要な資金が大きくなる場合があります。

2. 開業までに時間がかかる

新築では、土地探し、設計、各種申請、建築工事などの工程が必要です。

建物の規模や構造、土地の条件によっては、計画から完成まで長い期間が必要になることもあります。

開業希望日が決まっている場合には、余裕を持ったスケジュールを立てることが重要です。

3. 維持管理や修繕の負担がある

自己所有の店舗では、屋根や外壁、設備などの維持管理を所有者が行う必要があります。

建物の使用年数が長くなるほど、修繕や設備更新が必要になる可能性があります。

初期の建築費用だけでなく、長期的な維持管理費も考慮しましょう。

テナント賃貸で店舗を開業するメリット

テナント賃貸は、既存の建物を借りて営業する方法です。

新築と比べて初期費用を抑えられる場合があり、比較的小規模な事業や初めての開業でも検討しやすい選択肢です。

1. 初期費用を抑えられる場合がある

テナント賃貸では、土地や建物を購入する必要がありません。

主な初期費用は、敷金・保証金、仲介手数料、内装工事費、設備費などです。

ただし、既存の設備を大幅に変更する場合や、スケルトン状態の物件を借りる場合には、内装・設備工事にまとまった費用が必要になることがあります。

2. 開業までの期間を短縮できる場合がある

既存の店舗設備を活用できる物件では、新築と比べて開業準備の期間を短縮できる場合があります。

特に、以前も同じ業種で使用されていた居抜き物件では、設備や内装を再利用できる可能性があります。

ただし、設備の状態や営業に必要な基準を確認する必要があります。

3. 移転や事業規模の変更に対応しやすい

テナント賃貸では、契約条件に従って退去することで、別の場所への移転を検討できます。

事業の成長に合わせて店舗を拡張したり、より条件のよい立地へ移転したりする場合には、選択肢が広がる可能性があります。

ただし、契約期間や解約予告、違約金、原状回復義務などの条件を確認しておくことが重要です。

テナント賃貸で店舗を開業するデメリット

テナント賃貸には、毎月の賃料負担や設備の制約など、新築とは異なる注意点があります。

1. 毎月の賃料が発生する

テナント賃貸では、営業を続ける限り、原則として賃料や共益費などが発生します。

売上が少ない月でも固定費として支払う必要があるため、事業計画に組み込んでおくことが重要です。

また、契約条件によっては更新時に賃料が変更される可能性もあります。

2. 間取りや設備に制限がある

既存の建物を利用するため、柱や壁、設備配管などの位置を自由に変更できない場合があります。

特に飲食店では、排気設備や給排水設備、電気容量などが営業内容に適しているか確認する必要があります。

また、改装工事には貸主の承諾が必要になることがあります。

3. 退去時に原状回復費用が発生する場合がある

テナント賃貸では、契約内容に応じて退去時の原状回復が必要になる場合があります。

内装や設備を撤去する工事が必要になることもあるため、開業時だけでなく退去時の費用も考慮しておきましょう。

店舗の新築とテナント賃貸の費用を比較する方法

店舗の新築とテナント賃貸を比較する際には、初期費用だけでなく、一定期間に発生する費用をまとめて考えることが重要です。

新築店舗に必要な費用

店舗を新築する場合には、主に次の費用が発生します。

土地や建物を所有する場合には、固定資産税などの負担も考慮する必要があります。

また、借入金を利用する場合には、金利や返済期間によって毎月の返済額が変わります。

テナント賃貸に必要な費用

テナント賃貸では、主に次の費用が発生します。

敷金・保証金は契約内容によって返還される場合もあるため、すべてを確定的な支出として扱わないことが重要です。

10年間の費用を比較する場合

例えば、月額賃料20万円のテナントを10年間借りた場合、賃料の合計は次のようになります。

20万円×12か月×10年間＝2,400万円

ただし、これは賃料が10年間変わらないと仮定した単純計算です。

実際には、共益費や内装工事費、更新関連費用、修繕負担などが加わる場合があります。

一方、新築では土地取得費や建築費が必要ですが、10年後も土地や建物を所有している場合があります。

そのため、単純に賃料の合計と建築費用を比較するだけでは、どちらがお得か判断できません。

比較する際には、初期費用、10年間の支出、借入金の残高、資産価値、将来の修繕費などを総合的に考えることが重要です。

なお、借入金の元本返済は資金繰り上の支出ですが、建築費と重複して費用計上しないよう注意が必要です。

店舗の新築とテナント賃貸は何年で損益が逆転する？

店舗の新築とテナント賃貸について、「何年間営業すれば新築のほうがお得になるのか」と気になる方もいるでしょう。

しかし、すべての店舗に共通する損益分岐点はありません。

損益分岐点は建築費と賃料によって変わる

新築と賃貸の費用差は、建築費用や土地の価格、賃料、維持管理費などによって変わります。

例えば、賃料が高い立地では、長期間借り続けることで賃料の累計額が大きくなります。

一方、土地取得費や建築費が高い場合には、新築の初期投資を回収するまでに長い期間が必要になる可能性があります。

また、新築した建物を将来的に売却できるかどうかも、判断に関わる要素です。

長期的な費用は総保有コストで考える

店舗の新築を検討する際には、建物の建築費用だけでなく、維持管理費や税金、金利などを含めて考える必要があります。

一方、テナント賃貸では、賃料や共益費、更新関連費用、改装費などを含めて比較します。

さらに、同じ場所で営業を続ける場合と、数年後に移転する場合では、適した選択肢が変わる可能性があります。

将来の事業計画を踏まえて比較することが重要です。

業種別｜店舗の新築とテナント賃貸はどちらがおすすめ？

店舗の新築とテナント賃貸は、業種によっても適した選択肢が異なります。

飲食店・レストランの場合

飲食店では、厨房設備や排気・換気設備、給排水設備などが重要です。

既存のテナントに必要な設備が整っていれば、賃貸で開業する方法が考えられます。

一方、大型の厨房設備が必要な場合や、独自の間取りを実現したい場合には、新築が選択肢になります。

また、鳥取県内で郊外型の飲食店を計画する場合には、駐車場を含めた敷地全体を設計できる新築のメリットも考えられます。

カフェ・喫茶店の場合

カフェでは、店舗の雰囲気やデザインが集客に関わることがあります。

既存の建物を活用して開業する方法もあれば、新築で理想の空間をつくる方法もあります。

鳥取県内で自然環境を生かしたカフェを計画する場合には、景観や屋外スペースを含めた建物づくりも検討できます。

一方、市街地で小規模なカフェを開業する場合には、既存テナントを活用することで初期投資を抑えられる可能性があります。

美容室・理容室の場合

美容室や理容室では、シャンプー台や給湯設備、電気設備などが必要です。

新築では、施術スペースや受付、待合スペースなどを営業スタイルに合わせて計画できます。

一方、既存の美容室の居抜き物件などでは、設備を再利用できる場合があります。

必要な設備の状態や改装費用を確認しながら比較しましょう。

小売店・物販店の場合

小売店では、商品の種類や陳列方法、在庫量などによって必要な店舗面積が変わります。

人通りの多い立地を重視する場合には、既存テナントを借りる方法が考えられます。

一方、大型の商品を扱う店舗や、駐車場・搬入口などを確保したい店舗では、新築が適している場合もあります。

鳥取県で店舗を開業する際に考えたい5つのポイント

鳥取県で店舗の新築やテナント賃貸を検討する場合には、地域の交通環境や気候、土地の条件などを考慮することが重要です。

1. 鳥取市・米子市・倉吉市の立地条件を比較する

鳥取県内でも、店舗を開業する場所によって商圏や交通環境は異なります。

鳥取市や米子市の市街地では、駅周辺や商業エリアなど、既存のテナント物件を検討できる場所があります。

一方、郊外では、車での来店を想定した店舗や、広い駐車場を確保する店舗づくりが考えられます。

倉吉市をはじめとする県中部でも、店舗の立地によって周辺人口や来店方法が異なります。

新築と賃貸を比較する際には、建物の費用だけでなく、事業内容に合った立地かどうかを確認しましょう。

2. 駐車場の確保を考える

鳥取県では、車での来店を想定する店舗も多くあります。

新築では、土地の条件に応じて駐車場を計画できますが、テナント賃貸では付属する駐車場の台数や利用条件に制限がある場合があります。

駐車場が不足すると、来店のしやすさに影響する可能性があります。

店舗の業種や想定するお客様に合わせて、必要な駐車場を検討しましょう。

3. 冬季の積雪や雨風への対策を考える

鳥取県は日本海側の気候の影響を受ける地域であり、冬季の積雪や季節風への対策が重要になる場所があります。

新築では、屋根の形状や断熱性能、出入口の配置などを設計段階から検討できます。

一方、テナント賃貸では、既存建物の断熱性能や雨漏りの有無、冬季の利用環境などを確認することが大切です。

特に積雪が想定される地域では、駐車場や出入口の除雪についても考慮しましょう。

4. 土地の用途地域や建築制限を確認する

店舗を新築する場合には、土地の用途地域や建ぺい率、容積率などを確認する必要があります。

用途地域によっては、建築できる店舗の種類や規模が制限されることがあります。

また、テナント賃貸の場合でも、既存建物で希望する業種の営業が可能かどうかを確認する必要があります。

契約前に建築や営業に関する条件を整理しておきましょう。

5. 開業後の売上と固定費のバランスを考える

店舗の開業では、建築費や賃料だけでなく、開業後の売上や固定費も重要です。

例えば、賃料の安いテナントであっても、想定するお客様が来店しにくい立地では、事業運営が難しくなる可能性があります。

一方、立地条件のよい土地に新築する場合でも、建築費用や借入返済の負担が大きすぎると、資金繰りに影響することがあります。

店舗の立地、費用、売上計画を総合的に考えましょう。

店舗の新築とテナント賃貸で失敗しないための判断基準

店舗の新築とテナント賃貸を選ぶ際には、次のような視点で整理すると判断しやすくなります。

初期費用を抑えたい場合

開業時の資金をできるだけ抑えたい場合には、テナント賃貸が選択肢になります。

ただし、内装工事や設備の入れ替えに多額の費用が必要になる場合もあるため、物件の状態を確認することが重要です。

長期間同じ場所で営業したい場合

長期的な営業を前提とする場合には、新築も有力な選択肢になります。

ただし、土地取得費や建築費、維持管理費などを含めて、資金計画に無理がないか確認する必要があります。

独自の間取りや設備が必要な場合

厨房設備や作業スペース、特殊な設備など、事業内容に合わせた建物が必要な場合には、新築が適していることがあります。

既存テナントでは実現が難しい間取りでも、新築であれば設計段階から検討できます。

将来的な移転や事業変更を想定している場合

数年後の移転や事業規模の変更を想定している場合には、テナント賃貸の柔軟性がメリットになることがあります。

ただし、契約条件や原状回復費用なども考慮して判断しましょう。

店舗の新築とテナント賃貸に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 店舗の新築とテナント賃貸はどちらが安いですか？

初期費用だけを比較すると、テナント賃貸のほうが安くなる場合があります。

ただし、既存テナントの改装費用や設備工事費が大きい場合には、初期費用が高くなることもあります。

また、長期的な費用は賃料や建築費、維持管理費などによって異なります。

Q2. 店舗を新築すると何年で元が取れますか？

店舗の建築費用を回収できる期間は、売上や利益、建築費用、借入条件などによって異なります。

また、店舗の資産価値や維持管理費も考慮する必要があります。

一律に何年で回収できるとはいえないため、事業計画に基づいた試算が重要です。

Q3. 鳥取県で店舗を新築するメリットは何ですか？

店舗の用途や営業スタイルに合わせて、間取りや設備、駐車場などを計画できることがメリットです。

また、地域の気候や土地の条件を踏まえた建物づくりを検討できます。

ただし、初期費用や維持管理費なども含めて判断することが大切です。

Q4. テナントを借りてから店舗を新築することはできますか？

はい。最初はテナント賃貸で営業し、事業の成長に合わせて自己所有の店舗を新築する方法も考えられます。

ただし、移転費用や既存テナントの原状回復費用、新築店舗の建築費用などが必要になる場合があります。

Q5. 店舗の新築では土地探しから相談できますか？

一般的に、土地が決まっていない段階でも建築会社へ相談することは可能です。

希望する店舗の規模や駐車場の台数、予算などを整理しておくことで、事業内容に合った土地の条件を検討しやすくなります。

Q6. 鳥取県で店舗を開業するなら市街地と郊外のどちらがおすすめですか？

店舗の業種やターゲット層によって異なります。

市街地では周辺の商業施設や人の流れなどが重要になる一方、郊外では駐車場や道路からのアクセスなどが重要になる場合があります。

想定するお客様の来店方法や商圏を考慮して判断しましょう。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田 雄作

店舗の新築とテナント賃貸には、それぞれ異なるメリットがあります。

新築は間取りや設備を事業に合わせて計画しやすい一方、土地の取得や建築にまとまった資金が必要です。

テナント賃貸は初期投資を抑えられる場合がありますが、改装の制約や家賃の負担も考える必要があります。

大切なのは、開業時の費用だけでなく、今後どのくらいの期間、その場所で事業を続けるのかという視点です。

事業の成長や将来の移転も想定し、長期的な経営計画に合った方法を選ぶことが重要です。

まとめ｜店舗の新築とテナント賃貸は事業計画に合わせて選ぼう

店舗の新築とテナント賃貸には、それぞれメリット・デメリットがあります。

新築は、間取りや設備、外観などを事業内容に合わせて計画しやすく、長期的な営業を前提とした店舗づくりに適しています。

一方、テナント賃貸は、初期費用を抑えられる場合があり、移転や事業規模の変更に対応しやすいという特徴があります。

ただし、どちらがお得かは、建築費用や賃料、営業期間、維持管理費などによって異なります。

鳥取県で店舗を開業する際には、鳥取市・米子市・倉吉市などの立地条件や、車での来店を想定した駐車場、積雪などの地域特性も踏まえて検討することが重要です。

初期費用だけで判断するのではなく、開業後の売上や固定費、将来的な事業展開まで考慮し、自分の事業に合った店舗の形を選びましょう。

鳥取県で店舗の新築・開業をお考えならヤマタベースにおまかせ

鳥取県で店舗の新築や開業を検討している方は、ヤマタベースにご相談ください。

ヤマタベースは、鳥取県を中心に店舗・工場・倉庫・オフィスなどの非住宅建築を手がける、ヤマタホームの事業用建築ブランドです。

店舗の新築では、建物のデザインや建築費用だけでなく、土地の条件や設備計画、駐車場の確保、開業後の使いやすさまで考えることが大切です。

ヤマタベースでは、土地探しから設計・建築、修繕・改修まで、事業用建物に関する幅広いご相談に対応しています。

鳥取市・米子市・倉吉市をはじめ、鳥取県内で飲食店や美容室、カフェ、小売店などの新築をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。