古民家を宿泊施設にリノベーションする費用はいくら？改修内容・許可・注意点を解説

鳥取県で古民家を宿泊施設にリノベーションする際、「改修費用はいくら必要なのか」「古い建物でも宿泊施設として営業できるのか」「どのような許可や手続きが必要なのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

古民家を活用した宿泊施設は、昔ながらの梁や柱、土間、縁側などを生かしながら、現代の快適性を取り入れられることが特徴です。

鳥取県には、鳥取市や倉吉市、智頭町、大山町など、歴史的な町並みや自然豊かな集落が残る地域があります。こうした地域では、古民家の雰囲気を生かした一棟貸し宿泊施設や小規模な宿の開業が考えられます。

一方、古民家のリノベーションでは、耐震補強や断熱改修、水回り設備の更新、消防設備の設置などが必要になる場合があります。建物の劣化状況によっては、新築と同程度、あるいはそれ以上の費用がかかる可能性もあります。

この記事では、古民家を宿泊施設にリノベーションする費用や工事内容、必要な許可、鳥取県での物件選び、費用を抑える方法まで詳しく解説します。

この記事でわかること

• 古民家を宿泊施設に改修する費用の考え方
• 20坪・30坪・40坪のリノベーション費用シミュレーション
• 耐震補強・断熱改修・水回り工事などの内容
• 古民家を宿泊施設にする際に必要な許可・手続き
• 旅館業法と住宅宿泊事業法の違い
• 鳥取県で古民家物件を選ぶ際の注意点
• リノベーション費用を抑える方法

古民家を宿泊施設にリノベーションする費用はいくら？

古民家を宿泊施設にリノベーションする費用は、建物の面積や築年数、劣化状況、改修内容によって大きく異なります。

例えば、内装や設備の更新を中心とした改修と、基礎や構造の補強まで必要な大規模改修では、工事費用が大きく変わります。

また、宿泊施設として営業するためには、建築基準法や消防法、旅館業法などの条件を満たす必要があります。

一般住宅として利用できていた古民家でも、宿泊施設への用途変更に伴い追加工事が必要になる場合があります。

古民家リノベーションの費用を左右する要素

主な要素は次のとおりです。

• 建物の延べ床面積
• 築年数と建物の劣化状況
• 基礎や柱、梁などの構造の状態
• 屋根や外壁の修繕範囲
• 断熱性能と耐震性能
• キッチン・浴室・トイレの設備仕様
• 消防設備や避難設備の必要性
• 水道・下水道などのインフラ整備状況

特に古民家では、解体して初めて柱の腐食や雨漏り、シロアリ被害などが判明する場合があります。

そのため、改修前の建物調査と予備費の確保が重要です。

20坪・30坪・40坪のリノベーション費用シミュレーション

古民家のリノベーション費用をイメージするため、建物面積別に参考計算を行います。

ここでは、比較用の仮定として坪単価40万円・70万円・100万円の3パターンを設定します。

※上記は計算用の仮定であり、鳥取県の実際の改修相場や平均坪単価を示すものではありません。物件取得費、家具・備品、開業準備費などは別途必要です。

例えば、30坪の古民家を坪単価70万円で改修すると仮定した場合、工事費用は2,100万円です。

ただし、耐震補強や基礎の改修、屋根の全面葺き替えなどが必要な場合は、費用が大きく変わります。

実際の費用を把握するには、建物の状態を調査したうえで見積もりを取得することが重要です。

古民家を宿泊施設にするための主な改修工事

古民家を宿泊施設として活用する場合は、建物の魅力を残しながら、安全性や快適性を確保する必要があります。

耐震補強工事

古民家では、建築された時代によって耐震性能が異なります。

特に1981年以前に建築された建物では、現在の耐震基準とは異なる基準で建てられている可能性があります。

ただし、1981年以前の建物がすべて危険というわけではなく、実際の耐震性能は建物の構造や状態によって異なります。

耐震診断を行い、必要に応じて壁や柱、接合部、基礎などの補強を検討しましょう。

古民家特有の伝統的な構造では、一般的な木造住宅とは異なる診断・補強方法が必要になる場合もあります。

断熱改修工事

古民家は、現在の住宅と比較して断熱性能が低い場合があります。

特に冬季の寒さが厳しい鳥取県では、宿泊者が快適に過ごせる室内環境を整えることが重要です。

断熱改修では、床や天井、壁への断熱材の施工、窓の交換や内窓の設置などが考えられます。

ただし、古民家の壁や床の構造によって施工方法が異なるため、湿気対策も含めて検討する必要があります。

屋根・外壁の修繕工事

古民家では、屋根や外壁の劣化が進んでいる場合があります。

雨漏りを放置すると、柱や梁などの構造材が腐食する原因になります。

そのため、屋根材の補修や葺き替え、外壁の修繕などを検討する必要があります。

また、古民家の外観を生かす場合は、既存の瓦や木材などを再利用できるか確認することも重要です。

浴室・トイレ・キッチンの改修

宿泊施設では、水回り設備の使いやすさや衛生面が重要です。

古民家では、既存の浴室やトイレが老朽化している場合もあるため、設備の更新が必要になることがあります。

例えば、ユニットバスへの交換、トイレの洋式化、洗面台の増設、キッチン設備の更新などが考えられます。

また、給排水配管や給湯設備の状態も確認しましょう。

電気・空調設備の更新

古民家では、電気配線や分電盤などが古くなっている場合があります。

宿泊施設としてエアコンや家電製品を使用する場合は、必要な電気容量を確保することが重要です。

また、照明設備やコンセントの配置、Wi-Fi環境なども検討しましょう。

消防設備・避難設備の整備

宿泊施設として営業する場合は、建物の用途や規模などに応じて消防設備が必要になります。

例えば、消火器や自動火災報知設備、誘導灯などが必要になる場合があります。

また、避難経路や階段の安全性などについても確認する必要があります。

古民家の構造によっては、消防設備の設置に伴う追加工事が必要になることがあります。

古民家宿泊施設の総予算シミュレーション

古民家を宿泊施設として開業する場合は、リノベーション工事費だけでなく、物件取得費や家具・備品、開業準備費なども必要です。

ここでは、延べ床面積30坪の古民家を一棟貸し宿泊施設に改修する場合を想定します。

※比較用に設定した架空の予算モデルです。実際の見積もりではありません。改修工事と追加設備工事は重複しない前提です。

このモデルでは、建物の改修工事費2,100万円に対して、物件取得や設備、開業準備などを含めた総予算は3,400万円となります。

ただし、古民家では工事開始後に追加の補修が必要になる場合があります。

そのため、想定外の工事に対応できるよう、一定の予備費を別途確保しておくことが重要です。

古民家を宿泊施設にするメリット・デメリット

古民家を活用した宿泊施設には、新築とは異なる魅力があります。一方、建物の老朽化や改修費用などの課題もあります。

古民家を宿泊施設にするメリット

古民家の大きな魅力は、既存の建物が持つ歴史や雰囲気を生かせることです。

太い梁や柱、土間、縁側、和室などは、新築では再現に費用がかかる場合があります。

また、建物を再利用することで、既存の地域資源を活用した宿泊施設づくりにつながります。

地域の景観や文化を生かした施設は、一般的なホテルとは異なる宿泊体験を提供できる可能性があります。

古民家を宿泊施設にするデメリット

古民家のリノベーションでは、建物の状態によって工事費用が大きく変わることが課題です。

特に、耐震補強や断熱改修、雨漏り修理などが必要な場合は、想定以上の費用が発生する可能性があります。

また、既存の間取りや柱の位置によって、希望する設備を配置しにくい場合もあります。

古民家の魅力を残すことと、宿泊施設としての安全性・快適性を確保することの両立が重要です。

古民家宿泊施設は新築とリノベーションのどちらがお得？

古民家を改修するか、新築するかは、建物の状態や事業計画によって判断する必要があります。

例えば、建物の構造が比較的良好で、必要な改修範囲が限定される場合は、既存建物を活用するメリットがあります。

一方、基礎や構造材の大規模な補強が必要な場合は、新築や建替えとの比較が重要です。

古民家を購入する前に、建物の状態を調査し、改修費用と新築費用を比較しましょう。

古民家を宿泊施設にする際に必要な許可・手続き

古民家を宿泊施設として営業する場合は、旅館業法や住宅宿泊事業法、建築基準法、消防法などに関する確認が必要です。

旅館業法に基づく営業許可

宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を行う場合は、原則として旅館業法に基づく営業許可が必要です。

古民家を活用した宿泊施設では、営業形態や構造設備によって、旅館・ホテル営業や簡易宿所営業などの区分が考えられます。

簡易宿所営業では、原則として客室の延べ床面積33㎡以上という基準があります。ただし、宿泊者数を10人未満とする場合は、宿泊者1人につき3.3㎡以上という基準が適用されます。

なお、自治体の条例や施設の条件によって追加の基準があるため、改修計画の段階で管轄保健所に確認しましょう。

住宅宿泊事業法に基づく民泊

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、一定の要件を満たす住宅について届出を行い、宿泊サービスを提供できます。

ただし、住宅宿泊事業には年間180日以内という営業日数の上限があります。

また、対象となる住宅には、台所・浴室・便所・洗面設備が必要で、居住要件も満たす必要があります。

そのため、古民家を宿泊営業専用の施設として年間を通じて運営したい場合は、旅館業法に基づく営業許可を検討する必要があります。

旅館業法と住宅宿泊事業法の違い

※実際の適用条件は、建物の構造や営業形態、自治体の条例などによって異なります。

建築基準法に基づく用途変更

古民家を住宅からホテル・旅館などに用途変更する場合は、建築基準法上の確認が必要です。

原則として、用途変更する部分の床面積の合計が200㎡を超える場合は、用途変更に関する建築確認申請が必要になります。

一方、200㎡以下の場合は、用途変更の建築確認申請が不要となることがあります。

ただし、申請が不要でも、用途変更後の建築基準関係規定への適合は必要です。

また、増築や大規模な修繕・模様替えなどを行う場合は、用途変更とは別に建築確認が必要になることがあります。

古民家では、建築当時の図面や確認済証などが残っていない場合もあるため、建築士に相談しながら進めることが重要です。

消防法に基づく設備

古民家を宿泊施設にする場合は、建物の用途や規模などに応じて消防設備が必要です。

例えば、消火器や自動火災報知設備、誘導灯などの設置が必要になる場合があります。

また、避難経路や階段の安全性などについても確認する必要があります。

必要な設備は建物の条件によって異なるため、改修前に所轄消防署に相談しましょう。

鳥取県で古民家宿泊施設を開業する際の注意点

鳥取県で古民家を宿泊施設として活用する場合は、建物の状態だけでなく、立地や気候、観光需要なども考慮することが重要です。

冬季の寒さと積雪への対策

鳥取県では、地域によって冬季の積雪条件が異なります。

特に山間部では、屋根の積雪荷重や除雪スペース、駐車場の凍結対策などを考慮する必要があります。

また、古民家では床や窓から冷気が入りやすい場合があるため、断熱改修や空調設備の計画が重要です。

湿気・雨漏り・シロアリ被害を確認する

古民家では、床下の湿気や雨漏り、シロアリ被害などによって、構造材が劣化している場合があります。

特に、長期間空き家になっていた建物では、定期的な換気や管理が行われていない可能性があります。

物件購入前に床下や小屋裏、屋根などを調査し、必要な補修範囲を確認しましょう。

駐車場とアクセスを確認する

鳥取県では、車で訪れる宿泊者を想定した駐車場計画が重要になる地域があります。

特に山間部や集落内の古民家では、道路幅が狭い場合や、敷地内に駐車場を確保しにくい場合があります。

宿泊者が安全に出入りできる道路条件や駐車スペースを確認しましょう。

観光需要と周辺環境を調査する

古民家宿泊施設では、建物の魅力だけでなく、周辺の観光資源や宿泊需要も重要です。

例えば、鳥取砂丘周辺では観光を目的とした宿泊、大山周辺では自然体験やアウトドアを目的とした宿泊などが考えられます。

ただし、観光地に近いという理由だけで宿泊需要が確保できるわけではありません。

周辺の宿泊施設やアクセス、季節ごとの需要などを調査しましょう。

近隣住民への配慮

古民家宿泊施設は、住宅地や集落内に立地する場合があります。

宿泊者の騒音や駐車場の利用方法などが、近隣トラブルにつながる可能性があります。

建物の防音対策や屋外スペースの利用方法、宿泊者へのルール説明などを検討しましょう。

古民家宿泊施設のリノベーションで失敗しないポイント

物件購入前に建物調査を行う

古民家を購入する前に、建物の構造や劣化状況を調査することが重要です。

特に、基礎や柱、梁、屋根、床下などの状態を確認しましょう。

購入価格が安くても、大規模な補修が必要な場合は、総費用が高くなる可能性があります。

営業許可の取得可能性を確認する

古民家を購入した後に、宿泊施設として営業できないことが判明すると、事業計画に大きな影響が出ます。

そのため、購入前に用途地域や建築基準法、旅館業法、消防法などの条件を確認することが重要です。

古民家の魅力を残す部分を決める

古民家のリノベーションでは、すべてを新しくする必要はありません。

例えば、既存の梁や柱、建具、土間などを残すことで、古民家ならではの雰囲気を生かせる場合があります。

ただし、安全性や快適性に関わる部分は、必要な改修を優先しましょう。

宿泊者の快適性を考える

古民家の雰囲気を重視する一方で、宿泊者が快適に過ごせる設備も重要です。

特に、浴室やトイレ、空調設備、寝室の断熱性能などは、宿泊者の満足度に影響する場合があります。

古民家の魅力と現代的な快適性のバランスを考えましょう。

将来の維持管理費まで考える

古民家では、改修後も屋根や外壁、木部などの定期的な点検・修繕が必要です。

また、空調設備や給湯設備などの更新費用も発生します。

初期費用だけでなく、長期的な維持管理費を含めて計画しましょう。

古民家宿泊施設の収支シミュレーション

古民家を宿泊施設として開業する場合は、改修費用だけでなく、開業後の収益を想定した事業計画が重要です。

年間宿泊売上の計算方法

一棟貸し宿泊施設の年間宿泊売上は、次の計算式で概算できます。

年間宿泊売上 ＝ 1泊あたりの宿泊料金 × 年間販売泊数

例えば、1泊あたり30,000円、年間稼働率50％と仮定した場合、年間宿泊売上は約548万円です。

ただし、これは宿泊売上のみの単純計算であり、利益ではありません。

宿泊料金・稼働率別の年間売上

※年間365日営業できると仮定した計算例です。旅館業法に基づく営業を想定しており、住宅宿泊事業法の年間180日上限が適用される営業形態には、そのまま使用できません。

実際には、清掃費や光熱費、予約サイトの手数料、修繕費、保険料、税金、管理委託費などが発生します。

また、古民家では建物の修繕や設備更新に備えた資金も必要です。

宿泊売上だけでなく、運営費用や借入金の返済などを含めた収支計画を立てましょう。

古民家宿泊施設のリノベーション費用を抑える5つの方法

既存の柱や梁、建具を活用する

古民家の柱や梁、建具などを再利用することで、建物の魅力を残しながら改修を進められる場合があります。

ただし、劣化した構造材は安全性を優先して補修・交換する必要があります。

改修範囲を明確にする

改修工事を始める前に、必要な工事と希望する工事を整理しましょう。

例えば、耐震補強や雨漏り修理などの安全性に関わる工事を優先し、装飾的な工事は予算に合わせて検討する方法があります。

水回り設備を効率的に配置する

浴室やトイレ、キッチンなどを効率的に配置することで、給排水配管の工事を合理化できる場合があります。

ただし、既存の構造や配管の状態によって施工方法が異なるため、事前調査が重要です。

必要な設備を優先する

露天風呂やサウナ、屋外デッキなどは、宿泊施設の魅力を高める設備になる場合があります。

一方、設備を増やすほど改修費用や維持管理費が増える可能性があります。

想定する宿泊者層や宿泊単価に合わせて、必要な設備を選びましょう。

補助金・支援制度を確認する

古民家の改修や空き家活用、省エネ設備の導入などに利用できる補助制度が設けられる場合があります。

ただし、制度によって対象事業や申請条件、募集期間などが異なります。

また、契約や着工前に申請が必要な制度もあるため、計画段階から確認することが重要です。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田雄作

古民家を宿泊施設にリノベーションする際は、建物が持つ歴史や雰囲気を生かしながら、安全性や快適性を確保することが重要です。

古い建物では、見た目だけでは分からない構造材の劣化や雨漏り、断熱性能の不足などが見つかる場合があります。また、宿泊施設として利用するためには、建築基準法や消防法などへの対応も必要です。

改修費用を正確に把握するためにも、購入や工事の前に建物の状態を調査し、必要な工事を整理することをおすすめします。

古民家宿泊施設のリノベーションに関するよくある質問

Q. 古民家を宿泊施設にリノベーションする費用はいくらですか？

改修費用は、建物の面積や劣化状況、工事内容などによって異なります。

例えば、30坪の古民家を坪単価70万円と仮定すると、改修工事費は2,100万円です。ただし、これは計算用の仮定であり、実際の相場ではありません。

Q. 古民家を宿泊施設にするには営業許可が必要ですか？

旅館業法に基づいて営業する場合は、原則として営業許可が必要です。

一方、住宅宿泊事業法に基づく営業では、要件を満たした住宅について届出を行う方法があります。ただし、年間180日以内という営業日数の上限があります。

Q. 築100年以上の古民家でも宿泊施設にできますか？

築100年以上の古民家でも、必要な建築基準や消防設備、旅館業法の構造設備基準などを満たせば、宿泊施設として活用できる場合があります。

ただし、建物の劣化状況や構造によっては、大規模な補強工事が必要になる可能性があります。

Q. 古民家を宿泊施設にする場合、耐震補強は必要ですか？

耐震補強の必要性は、建物の構造や耐震性能、改修内容などによって異なります。

特に古い建物では、耐震診断を行い、必要な補強内容を検討することが重要です。

Q. 古民家を宿泊施設にする場合、用途変更は必要ですか？

旅館業法に基づくホテル・旅館などへの用途変更では、建築基準法上の確認が必要です。

原則として、用途変更する部分の床面積の合計が200㎡を超える場合は、用途変更に関する建築確認申請が必要になります。

ただし、200㎡以下で申請が不要な場合でも、建築基準関係規定への適合は必要です。

Q. 古民家宿泊施設は無人で運営できますか？

営業形態や施設の条件によっては、ICTを活用した管理方法を検討できる場合があります。

ただし、本人確認や宿泊者名簿の管理、緊急時の対応など、法令上必要な管理体制を整える必要があります。

Q. 古民家のリノベーションと新築はどちらが安いですか？

建物の状態や工事内容によって異なります。

既存の構造や設備を活用できる場合は、リノベーションの費用を抑えられる可能性があります。

一方、大規模な耐震補強や基礎の改修などが必要な場合は、新築と同程度、あるいはそれ以上の費用がかかることもあります。

まとめ｜古民家宿泊施設のリノベーションは建物調査と事業計画が重要

古民家を宿泊施設にリノベーションする費用は、建物の面積や築年数、劣化状況、改修内容などによって大きく異なります。

特に、耐震補強や断熱改修、水回り設備の更新、消防設備の設置などは、費用に影響する重要な要素です。

また、古民家を宿泊施設として営業する場合は、旅館業法や住宅宿泊事業法、建築基準法、消防法などの条件を確認する必要があります。

鳥取県で古民家宿泊施設を開業する場合は、冬季の寒さや積雪、建物の湿気対策、駐車場、観光需要なども考慮することが重要です。

物件の購入前に建物の状態と営業許可の取得可能性を確認し、改修費用だけでなく、開業後の運営費用まで含めた事業計画を立てましょう。

古民家宿泊施設のリノベーションならヤマタベースにおまかせ

鳥取県で古民家を宿泊施設にリノベーションする場合は、建物の状態や改修費用、設備仕様、営業許可、将来の維持管理費などを総合的に考えることが重要です。

ヤマタベースでは、店舗や事業所、宿泊施設などの事業用建物に関する建築相談に対応しています。

古民家のリノベーションでは、既存の柱や梁などの魅力を生かしながら、耐震性能や断熱性能、水回り設備、消防設備などを適切に計画することが大切です。

鳥取県で古民家を活用した宿泊施設の開業をお考えの方は、物件選びや改修計画の初期段階から、ぜひヤマタベースにご相談ください。