一棟貸し宿泊施設を建てるには？建築費用・土地選び・開業時の注意点を解説

鳥取県で一棟貸し宿泊施設の新築を検討する際、「建築費用はいくら必要なのか」「どのような土地を選べばよいのか」「営業許可や消防設備は必要なのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

一棟貸し宿泊施設は、一組の宿泊者が建物全体を貸し切って利用する宿泊スタイルです。家族旅行やグループ旅行、長期滞在など、さまざまな宿泊ニーズに対応できることが特徴です。

鳥取県では、鳥取砂丘や大山、日本海沿岸、温泉地などの地域資源を生かした施設づくりが考えられます。

一方、一棟貸し宿泊施設を新築する場合は、一般住宅とは異なる法令上の条件や消防設備、宿泊者の安全対策などを確認する必要があります。

この記事では、一棟貸し宿泊施設の建築費用や坪単価、必要な土地面積、間取りのポイント、営業許可、収支計画まで詳しく解説します。

この記事でわかること

• 一棟貸し宿泊施設の新築費用と坪単価の考え方
• 20坪・30坪・40坪の建築費用シミュレーション
• 建築費用の内訳と総予算の目安
• 宿泊人数に合わせた建物面積と間取り
• 宿泊施設を建てる土地の選び方
• 旅館業法と住宅宿泊事業法の違い
• 鳥取県で宿泊施設を開業する際の注意点
• 宿泊単価・稼働率から考える収支計画

一棟貸し宿泊施設とは？

一棟貸し宿泊施設とは、一戸建てや独立した建物を一組の宿泊者に貸し切りで提供する宿泊施設のことです。

一般的なホテルや旅館とは異なり、他の宿泊者と共用するスペースが少なく、プライベートな時間を過ごしやすいことが特徴です。

一棟貸し宿泊施設の特徴

一棟貸し宿泊施設には、次のような特徴があります。

• 家族やグループで利用しやすい
• リビングやキッチンを設けられる
• 他の宿泊者を気にせず過ごしやすい
• 長期滞在や連泊に対応しやすい
• 建物のデザインや立地で差別化しやすい

例えば、海が見える宿泊施設や、山間部の自然を楽しめる宿泊施設、古民家風の建物など、地域の特徴を生かした施設づくりが考えられます。

ただし、一棟貸しという名称だけで営業上の許可区分が決まるわけではありません。実際の営業形態や建物の構造設備によって、旅館業法に基づく営業許可や住宅宿泊事業法に基づく届出などが必要になります。

ホテル・旅館との違い

一般的なホテルや旅館では、複数の客室を設け、宿泊者ごとに客室を提供することが多くなります。

一方、一棟貸し宿泊施設では、建物全体を一組に貸し切るため、リビングやキッチンなどを宿泊者専用の空間として計画できます。

また、受付や共用廊下などをコンパクトにできる場合もあります。ただし、管理方法や営業許可の条件によって必要な設備が異なるため、設計前に確認することが重要です。

一棟貸し宿泊施設の建築費用はいくら？

一棟貸し宿泊施設の建築費用は、建物の面積や構造、設備仕様、土地条件などによって異なります。

特に、一般住宅と同じような間取りであっても、宿泊施設として必要な消防設備や安全対策などによって追加費用が発生する場合があります。

また、露天風呂やサウナ、屋外デッキなどを設ける場合は、建築費用が増える可能性があります。

建築費用の計算方法

建築費用の概算は、次の計算式で求められます。

建物の延べ床面積（坪）× 建築坪単価 ＝ 建築工事費

例えば、延べ床面積30坪、坪単価100万円と仮定した場合、建築工事費は3,000万円です。

ただし、実際の建築費用は設備仕様や建物の構造などによって異なります。

また、坪単価に含まれる工事範囲は建築会社によって異なるため、見積もりの内容を確認する必要があります。

20坪・30坪・40坪の建築費用シミュレーション

一棟貸し宿泊施設の建築費用を具体的にイメージするため、延べ床面積別に参考計算を行います。

ここでは、比較用の仮定として坪単価80万円・100万円・120万円の3パターンを設定します。

※上記は計算用に設定した仮定であり、鳥取県の実際の建築相場や宿泊施設の平均坪単価ではありません。土地取得費や外構工事、家具・家電、開業準備費などは別途検討する必要があります。

同じ30坪の建物でも、設定する坪単価によって建築工事費は2,400万円から3,600万円まで変わります。

実際には、建物の仕様や設備内容を整理したうえで、建築会社に見積もりを依頼することが重要です。

一棟貸し宿泊施設の建築費用の内訳

一棟貸し宿泊施設を新築する場合は、建物本体の工事費だけでなく、さまざまな費用が必要です。

建物本体工事費

建物本体工事には、基礎工事や構造工事、屋根工事、外壁工事、内装工事などが含まれます。

建物の面積や形状、構造方式によって費用が異なります。

例えば、木造の平屋と2階建てでは、基礎や屋根の面積、階段の有無などが異なるため、費用構成も変わります。

電気・空調・給排水設備工事費

一棟貸し宿泊施設では、照明やコンセント、空調設備、給排水設備などが必要です。

キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備も重要になります。

また、宿泊者が快適に過ごせるよう、インターネット環境や十分なコンセント数なども考慮しましょう。

消防設備・安全対策費

宿泊施設では、営業形態や建物の条件に応じた消防設備が必要になります。

例えば、消火器や自動火災報知設備、誘導灯などが必要になる場合があります。

また、避難経路の確保や火災時の安全対策も重要です。必要な設備は建物の規模や構造、管理方法などによって異なるため、設計段階で所轄消防署に確認しましょう。

外構・駐車場工事費

一棟貸し宿泊施設では、駐車場や歩行者通路、屋外照明などの外構工事も必要になることがあります。

特に鳥取県では、車で訪れる宿泊者を想定した駐車場計画が重要です。

また、屋外デッキや庭、バーベキュースペースなどを設ける場合は、その工事費も考慮する必要があります。

家具・家電・備品費

宿泊施設では、建物完成後に家具や家電、備品を設置する必要があります。

主なものには、ベッド、寝具、テーブル、椅子、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、調理器具などがあります。

また、タオルや食器、清掃用品なども必要です。宿泊定員や施設のコンセプトに合わせて、必要な備品を整理しましょう。

設計・申請関連費

一棟貸し宿泊施設の新築では、建築設計や建築確認申請、旅館業の営業許可などに関する費用も必要です。

また、土地の条件によっては、測量や地盤調査、造成工事などが必要になる場合があります。

建築工事費だけでなく、これらの費用も含めた予算計画を立てることが重要です。

一棟貸し宿泊施設の総予算シミュレーション

一棟貸し宿泊施設の開業には、建物の建築費用だけでなく、土地取得費や家具・備品、開業準備費なども必要です。

ここでは、30坪の一棟貸し宿泊施設を新築する場合を想定します。

※金額は比較用に設定した架空の予算モデルです。実際の建築見積もりではありません。建物本体工事と追加設備工事は重複しない前提です。

このモデルでは、建築工事費3,000万円に対して、土地取得や外構工事、家具・備品などを含めた総予算は4,500万円となります。

実際には、土地をすでに所有している場合や、建物の仕様を抑える場合などによって総額が変わります。

また、露天風呂やサウナなどを設ける場合は、追加の設備工事や維持管理費も考慮する必要があります。

一棟貸し宿泊施設には何坪必要？

一棟貸し宿泊施設に必要な面積は、宿泊定員や間取り、設備内容によって異なります。

特に、宿泊者が長時間過ごすリビングや寝室、水回りなどの広さが重要です。

宿泊人数別の建物面積の考え方

※上記は間取りを検討するための参考例であり、法令上の最低面積や公的な標準値ではありません。実際の宿泊定員は営業許可の区分や客室面積などの基準に従って判断する必要があります。

例えば、4人程度の宿泊を想定する場合は、リビング・ダイニング・キッチンに加えて、寝室や浴室、トイレなどを配置することが考えられます。

一方、8人以上のグループ利用を想定する場合は、複数の寝室や広いリビング、トイレの増設などを検討する必要があります。

30坪の一棟貸し宿泊施設の間取り例

延べ床面積約100㎡の施設を想定します。

このモデルでは、リビング・ダイニングを中心に、寝室2室と水回りを配置しています。

ただし、宿泊人数や設備仕様によって必要面積は変わります。また、バリアフリー対応や屋外デッキなどを設ける場合は、さらに広い敷地が必要になることがあります。

一棟貸し宿泊施設の間取りで重要なポイント

一棟貸し宿泊施設では、宿泊者の快適性と運営のしやすさを両立させる間取りが重要です。

リビングを中心に計画する

一棟貸し宿泊施設では、家族やグループが一緒に過ごせるリビングが重要な空間になります。

宿泊人数に合わせて、テーブルやソファなどを配置できる広さを確保しましょう。

また、景色のよい立地では、窓の配置を工夫することで周辺の自然を楽しめる空間づくりが考えられます。

寝室の数と配置を考える

宿泊者が快適に休めるよう、寝室の数や広さを検討することが重要です。

例えば、家族利用を中心とする場合と、複数の友人グループを想定する場合では、適切な寝室の配置が異なります。

また、寝室とリビングの距離や遮音性などにも配慮しましょう。

水回りを使いやすくする

一棟貸し宿泊施設では、浴室やトイレ、洗面所などの使いやすさが重要です。

宿泊人数が多い場合は、トイレや洗面台を複数設けることも検討できます。

また、清掃や設備更新のしやすさも考慮しましょう。

清掃しやすい建材を選ぶ

宿泊施設では、チェックアウト後の清掃が必要です。

そのため、床材や壁材、家具などは、デザイン性だけでなく清掃のしやすさも重要になります。

また、リネン類や清掃用品を保管する収納スペースも確保しましょう。

プライバシーと防音に配慮する

一棟貸し宿泊施設では、宿泊者が自由に過ごせる一方、周辺住宅への騒音対策も重要です。

特に住宅地では、屋外での会話や音楽などが近隣トラブルにつながる場合があります。

建物の配置や窓の位置、防音性能、屋外スペースの利用方法などを考慮しましょう。

一棟貸し宿泊施設を建てる土地の選び方

一棟貸し宿泊施設の土地選びでは、景観や観光地へのアクセスだけでなく、建築可能な条件やインフラ設備などを確認することが重要です。

宿泊施設を建築できる用途地域か確認する

土地には、用途地域などによる建築制限があります。

旅館業法に基づく宿泊施設として建築する場合、建築基準法上のホテル・旅館としての用途制限が適用されることがあります。

例えば、住居専用地域ではホテル・旅館の建築が原則として認められない地域があります。

一方、住宅宿泊事業法に基づく住宅としての利用では、建築基準法上の扱いが異なる場合があります。

そのため、土地を購入する前に、予定する営業形態で建築・営業できるか確認することが重要です。

観光地へのアクセスを考える

一棟貸し宿泊施設では、宿泊者がどのような目的で訪れるかを想定することが重要です。

例えば、鳥取砂丘周辺では観光を目的とした宿泊、大山周辺では自然体験やアウトドアを目的とした宿泊などが考えられます。

ただし、観光地に近いという理由だけで宿泊需要が確保できるわけではありません。周辺の宿泊施設やアクセス、季節ごとの需要などを調査しましょう。

駐車場を確保できる土地を選ぶ

鳥取県では、車で訪れる宿泊者を想定した駐車場計画が重要になる地域があります。

特に家族やグループで利用する場合は、複数台の車で訪れることも考えられます。

駐車台数だけでなく、車両の出入りや荷物の積み下ろしがしやすい配置を検討しましょう。

水道・下水道などのインフラを確認する

自然豊かな土地や山間部では、水道や下水道などのインフラ整備状況を確認する必要があります。

例えば、公共下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置が必要になる場合があります。

また、水道の引き込み距離や電気設備の条件によっては、追加工事が必要になることがあります。

土地価格が安くても、インフラ整備費用が高くなる可能性があるため注意しましょう。

災害リスクを確認する

土地を選ぶ際は、洪水や土砂災害、津波などのハザードマップを確認しましょう。

特に山間部や河川沿い、海岸付近では、立地に応じた災害リスクを考慮する必要があります。

宿泊者は地域の地理に詳しくない場合もあるため、避難経路や緊急時の対応方法を整理することが重要です。

景観や自然環境に関する規制を確認する

鳥取県の自然豊かな地域では、景観や自然環境に関する規制が適用される場合があります。

例えば、国立公園や国定公園などの区域内では、建築行為に許可や届出が必要になることがあります。

また、建物の高さや外観、色彩などに関する条件が設けられている場合もあります。

土地の購入前に、建築可能な条件を確認しましょう。

一棟貸し宿泊施設の開業に必要な許可・届出

一棟貸し宿泊施設を営業する場合は、営業形態に応じた許可や届出が必要です。

特に重要なのが、旅館業法と住宅宿泊事業法の違いです。

旅館業法に基づく営業

旅館業法では、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業について、原則として営業許可が必要です。

一棟貸し宿泊施設では、施設の構造や営業形態によって、旅館・ホテル営業や簡易宿所営業などの区分が考えられます。

必要な構造設備や許可条件は、営業区分によって異なります。

また、旅館業法の許可を取得する場合は、建築基準法や消防法などの条件も満たす必要があります。

住宅宿泊事業法に基づく営業

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、一定の要件を満たす住宅について届出を行い、宿泊サービスを提供できます。

ただし、住宅宿泊事業には年間180日以内という営業日数の上限があります。

また、対象となる住宅には、台所・浴室・便所・洗面設備が必要で、居住要件も満たさなければなりません。

そのため、新築した建物を宿泊営業専用として年間を通じて運営したい場合は、住宅宿泊事業の届出だけで対応できるとは限りません。

旅館業法と住宅宿泊事業法の違い

※実際の適用条件は施設の構造や管理方法、自治体の条例などによって異なります。

消防法に基づく設備

一棟貸し宿泊施設では、建物の用途や規模などに応じた消防設備が必要です。

例えば、消火器や自動火災報知設備、誘導灯などの設置が必要になる場合があります。

また、避難経路や火災時の対応方法についても確認する必要があります。建物の設計段階で所轄消防署に相談しましょう。

建築基準法に基づく手続き

一棟貸し宿泊施設を新築する場合は、建築基準法に基づく建築確認などの手続きが必要です。

建物の用途や構造、規模などによって適用される基準が異なります。

また、一般住宅と宿泊施設では建築基準法上の扱いが異なる場合があるため、住宅と同じ条件で建築できるとは限りません。

土地購入前に、予定する営業形態と建築条件を確認することが重要です。

鳥取県で一棟貸し宿泊施設を建てる際の注意点

鳥取県で一棟貸し宿泊施設を新築する場合は、地域の気候や観光需要に合わせた建築計画が重要です。

冬季の積雪と寒さへの対策

鳥取県では、地域によって冬季の積雪条件が異なります。

特に大山周辺などの山間部では、屋根の積雪荷重や除雪スペースなどを考慮する必要があります。

また、宿泊者が安全に移動できるよう、駐車場や歩行者通路の凍結対策も重要です。

宿泊需要の季節変動を考える

鳥取県の宿泊需要は、観光地や宿泊施設の立地によって季節ごとの違いがあります。

例えば、海水浴やアウトドア、紅葉、ウインタースポーツなど、季節によって旅行目的が変わる地域もあります。

そのため、繁忙期だけでなく、閑散期の宿泊需要も考慮した事業計画が重要です。

近隣住民への配慮

一棟貸し宿泊施設では、宿泊者が屋外で食事や会話を楽しむことも考えられます。

一方、住宅地では騒音や駐車場の利用方法などが近隣トラブルにつながる場合があります。

建物の配置や屋外スペースの位置、利用ルールなどを検討し、周辺環境に配慮した施設づくりを進めましょう。

施設管理の方法を考える

一棟貸し宿泊施設では、チェックインや清掃、設備の点検、緊急時の対応などが必要です。

無人チェックインを導入する場合でも、営業形態に応じた管理体制や本人確認、緊急時の対応などを確認する必要があります。

また、清掃スタッフが移動しやすい立地や、備品を補充しやすい間取りなども重要です。

一棟貸し宿泊施設の収支シミュレーション

一棟貸し宿泊施設を新築する場合は、建築費用だけでなく、開業後の収益を想定した事業計画が重要です。

宿泊売上の計算方法

一棟貸し宿泊施設の年間宿泊売上は、次の計算式で概算できます。

年間宿泊売上 ＝ 1泊あたりの宿泊料金 × 年間販売泊数

例えば、1泊あたり30,000円、年間稼働率50％と仮定した場合、年間宿泊売上は約548万円です。

ただし、これは宿泊売上のみの単純計算であり、利益ではありません。

実際には、清掃費や光熱費、予約サイトの手数料、修繕費などが必要です。

宿泊料金・稼働率別の年間売上

※年間365日営業できると仮定した計算例です。旅館業法に基づく営業を想定しており、住宅宿泊事業法の年間180日上限が適用される営業形態には、そのまま使用できません。

このように、宿泊料金と稼働率によって年間売上は大きく変わります。

また、宿泊者数や季節によって料金を変更する場合は、平均宿泊単価を用いた計算が必要です。

投資回収期間は運営費用も含めて考える

一棟貸し宿泊施設では、建築費用を何年で回収できるかを検討することも重要です。

ただし、年間宿泊売上をそのまま建築費用の回収に充てられるわけではありません。

実際には、清掃費や光熱費、予約サイトの手数料、修繕費、保険料、税金、管理委託費、借入金の返済などが発生します。

そのため、建築費用だけでなく、運営費用や資金調達条件を含めた長期的な収支計画を立てることが重要です。

一棟貸し宿泊施設の建築費用を抑える5つの方法

宿泊定員に合わせた建物面積にする

宿泊定員を増やすと、寝室や水回り、リビングなどに必要な面積も増える場合があります。

そのため、想定する宿泊者層に合わせて、適切な建物面積を検討しましょう。

建物の形状をシンプルにする

建物の形状が複雑になると、屋根や外壁、構造などの工事が増える場合があります。

敷地条件や必要な間取りを踏まえながら、合理的な建物形状を検討することで、建築費用を調整できる可能性があります。

水回り設備を効率的に配置する

キッチンや浴室、トイレなどを効率的に配置することで、給排水配管の計画を合理化できる場合があります。

また、将来の設備更新や修理がしやすい配置にすることも重要です。

必要な設備を優先する

露天風呂やサウナ、屋外デッキなどは、宿泊施設の魅力を高める設備になる場合があります。

一方、設備を増やすほど建築費用や維持管理費が増える可能性があります。

想定する宿泊者層や宿泊単価に合わせて、必要な設備を選びましょう。

維持管理費まで考えて建材を選ぶ

一棟貸し宿泊施設は、長期間にわたって使用する建物です。

そのため、建築時の費用だけでなく、将来の修繕費や設備更新費も考慮する必要があります。

清掃しやすい床材や耐久性の高い外装材などを選ぶことで、維持管理費を抑えられる可能性があります。

一棟貸し宿泊施設の新築に関するよくある質問

Q. 一棟貸し宿泊施設の建築費用はいくらですか？

建築費用は、建物の面積や構造、設備仕様などによって異なります。

例えば、30坪の建物を坪単価100万円と仮定すると、建築工事費は3,000万円です。ただし、これは計算用の仮定であり、実際の建築相場ではありません。

Q. 一棟貸し宿泊施設は住宅と同じように建てられますか？

一棟貸し宿泊施設は、営業形態によって建築基準法上の扱いが異なる場合があります。

旅館業法に基づく宿泊施設では、原則としてホテル・旅館などの用途に関する基準を確認する必要があります。

住宅宿泊事業法に基づく営業では、住宅としての要件を満たす必要があります。

Q. 一棟貸し宿泊施設には営業許可が必要ですか？

旅館業法に基づいて営業する場合は、原則として営業許可が必要です。

一方、住宅宿泊事業法に基づく営業では、要件を満たした住宅について届出を行う方法があります。ただし、住宅宿泊事業には年間180日以内という営業日数の上限があります。

Q. 一棟貸し宿泊施設は何坪あれば建てられますか？

必要な面積は、宿泊定員や間取り、設備仕様によって異なります。

例えば、4〜5人程度の宿泊を想定する場合、20〜30坪程度の建物を参考に検討する方法があります。ただし、これは間取り検討用の参考例であり、法令上の最低面積ではありません。

Q. 一棟貸し宿泊施設は無人で運営できますか？

営業形態や施設の条件によっては、ICTを活用した管理方法を検討できる場合があります。

ただし、本人確認や宿泊者名簿の管理、緊急時の対応など、法令上必要な管理体制を整える必要があります。

Q. 一棟貸し宿泊施設の新築には補助金を利用できますか？

宿泊施設の整備や省エネ設備の導入などに利用できる補助制度が設けられる場合があります。

ただし、対象事業や申請条件、募集期間などは制度によって異なります。契約や着工前に申請が必要な制度もあるため、計画段階から確認することが重要です。

Q. 一棟貸し宿泊施設は既存住宅を改修して開業できますか？

既存住宅を改修して一棟貸し宿泊施設として利用できる場合があります。

ただし、旅館業法や建築基準法、消防法などの条件を満たす必要があります。

また、用途変更の建築確認申請が不要な規模であっても、建築基準法への適合が不要になるわけではありません。

まとめ｜一棟貸し宿泊施設の新築は建築費用と営業計画が重要

一棟貸し宿泊施設の建築費用は、建物の面積や構造、設備仕様、土地条件などによって大きく異なります。

また、建築工事費だけでなく、土地取得費や外構工事、家具・家電、開業準備費なども含めた総予算を考える必要があります。

特に重要なのは、予定する営業形態を明確にすることです。旅館業法に基づく営業と住宅宿泊事業法に基づく営業では、必要な許可・届出や営業日数、建物の条件などが異なります。

鳥取県で一棟貸し宿泊施設を新築する場合は、観光需要や土地条件、冬季の積雪対策、駐車場、近隣環境なども考慮することが重要です。

建築費用だけでなく、宿泊単価や稼働率、運営費用などを含めた事業計画を立て、長期的な視点で施設づくりを進めましょう。

一棟貸し宿泊施設の新築・建築ならヤマタベースにおまかせ

鳥取県で一棟貸し宿泊施設の新築を検討している方は、建築費用だけでなく、土地条件や間取り、設備仕様、営業許可、将来の運営費用などを総合的に考えることが重要です。

ヤマタベースでは、店舗や事業所、宿泊施設などの事業用建物に関する建築相談に対応しています。

一棟貸し宿泊施設の建築では、宿泊者が快適に過ごせる間取りや水回り設備、消防設備、駐車場計画など、一般的な建物とは異なる視点が必要です。

鳥取県で一棟貸し宿泊施設の新築をお考えの方は、土地探しや建築計画の初期段階から、ぜひヤマタベースにご相談ください。