オフィスは新築・賃貸・移転のどれがいい？初期費用・維持費・メリットを徹底比較

オフィスや事務所を新しく構える際、「自社で新築するべきか」「賃貸オフィスを借りるべきか」「現在の事務所から移転するべきか」と悩む企業も多いのではないでしょうか。

オフィスの選び方は、初期費用だけでなく、毎月の維持費や従業員の働きやすさ、将来の事業拡大にも影響します。

例えば、自社で事務所を新築する場合は、土地取得費や建築費などの初期投資が大きくなる一方、業務内容に合わせた間取りや設備を計画しやすいという特徴があります。

賃貸オフィスは、比較的少ない初期費用で利用を始められる場合がありますが、毎月の賃料や共益費などが発生します。

また、現在の事務所が手狭になった場合には、より広い賃貸物件への移転や、新築事務所への移転なども選択肢になります。

特に鳥取県では、駐車場の確保や従業員の通勤環境、土地の条件なども重要な判断材料です。

この記事では、オフィスの新築・賃貸・移転について、初期費用や維持費、メリット・デメリット、10年間の費用シミュレーション、選び方のポイントまで詳しく解説します。

この記事でわかること

• オフィスの新築・賃貸・移転の違い
• それぞれの初期費用と維持費
• 新築・賃貸・移転のメリット・デメリット
• 10年間の費用シミュレーション
• 従業員数や事業規模に合わせた選び方
• 鳥取県でオフィスを選ぶ際の注意点
• 新築と賃貸のどちらが向いているか
• オフィス計画で失敗しないためのポイント

オフィスの新築・賃貸・移転は何が違う？

オフィスの新築・賃貸・移転は、それぞれ費用の発生方法や建物の自由度、将来の使い方などが異なります。

なお、「新築」「賃貸」は建物の取得・利用方法を表すのに対し、「移転」は現在の事務所から別の場所へ移ることを指します。

そのため、移転先として賃貸オフィスを選ぶ場合もあれば、新築した自社オフィスへ移転する場合もあります。

この記事では、比較しやすいように、次の3つのケースを想定します。

• 新築：土地を取得して自社所有の事務所を建てる
• 賃貸：既存の賃貸オフィスを借りて利用する
• 移転：現在の事務所から別の既存賃貸オフィスへ移る

新築オフィスの特徴

新築オフィスは、自社の業務内容に合わせて建物を設計できることが特徴です。

例えば、執務スペースや会議室、休憩室、倉庫、駐車場などを、従業員数や事業内容に合わせて計画できます。

また、断熱性能や空調設備、通信設備なども新築時から検討できます。

一方、土地取得費や建築費などの初期投資が大きく、完成までに時間がかかる場合があります。

賃貸オフィスの特徴

賃貸オフィスは、既存の建物やテナントを借りて事務所として利用する方法です。

自社で建物を新築する必要がないため、初期投資を抑えられる場合があります。

また、事業規模に合わせて移転しやすいことも特徴です。

一方、毎月の賃料や共益費が発生し、間取りや設備の変更に制限がある場合があります。

オフィス移転の特徴

オフィス移転は、現在の事務所から別の場所へ移ることです。

従業員の増加や事業拡大、立地条件の改善などを目的として行われます。

例えば、現在のオフィスが手狭になった場合、より広い賃貸物件へ移転する方法があります。

ただし、移転には引越し費用や新しいオフィスの内装工事費、旧オフィスの原状回復費などが必要になる場合があります。

新築・賃貸・移転のメリット・デメリット比較

まずは、それぞれの特徴を比較してみましょう。

新築は、長期的に同じ場所で事業を行う企業や、自社の業務に合わせた建物を必要とする企業に向いています。

一方、賃貸は、事業規模の変化が大きい企業や、初期投資を抑えたい企業に適している場合があります。

移転は、現在のオフィスに課題がある場合に、比較的短期間で環境を改善できる選択肢です。

オフィスを新築する初期費用はいくら？

自社でオフィスを新築する場合は、建物本体の工事費だけでなく、土地取得費や外構工事費、設計費などが必要です。

新築オフィスに必要な主な費用

• 土地取得費
• 建物本体工事費
• 電気・空調・給排水設備工事費
• 駐車場・外構工事費
• 地盤調査・地盤改良費
• 設計・申請関連費
• 家具・什器・通信設備費
• 引越し・開設準備費
• 予備費

建物本体の坪単価だけでなく、事務所として使用できる状態にするまでの総費用を確認することが重要です。

50坪のオフィスを新築する費用シミュレーション

ここでは、延べ床面積50坪の事務所を新築する場合を想定します。

※比較用に設定した架空の予算モデルです。鳥取県の実際の建築相場や平均費用を示すものではありません。各費用項目は重複しない前提です。

このモデルでは、建物本体・基本設備工事費5,000万円に対して、土地取得費や外構工事などを含めた総予算は8,200万円となります。

ただし、土地の状態や建物の構造、設備仕様などによって必要な費用は変わります。

賃貸オフィスの初期費用はいくら？

賃貸オフィスでは、建物を新築する必要はありませんが、契約時に敷金や保証金、仲介手数料などが必要になる場合があります。

また、物件の状態によっては、内装工事や通信設備の整備費用なども発生します。

賃貸オフィスに必要な主な初期費用

• 敷金・保証金
• 礼金
• 仲介手数料
• 前払い賃料・共益費
• 保証会社の利用料
• 内装・間仕切り工事費
• 家具・什器・通信設備費
• 引越し費用

敷金や保証金の金額、返還条件などは契約によって異なります。

また、退去時には原状回復費用が必要になる場合があるため、契約前に確認しましょう。

賃貸オフィスの初期費用シミュレーション

ここでは、月額賃料30万円、共益費5万円のオフィスを借りる場合を想定します。

※説明用に設定した架空の予算モデルです。実際の賃貸条件や鳥取県の平均的な費用ではありません。消費税などの扱いは簡略化しています。

このモデルでは、初期費用は625万円となります。

ただし、敷金・保証金は契約条件に応じて返還される場合があり、すべてが最終的な費用になるわけではありません。

また、内装工事が不要な物件であれば、初期費用を抑えられる可能性があります。

オフィス移転にかかる費用はいくら？

オフィス移転では、新しい物件の契約費用に加えて、現在の事務所から移るための費用が必要です。

特に、既存の賃貸オフィスから別の賃貸オフィスへ移転する場合は、旧オフィスの原状回復費用なども考慮する必要があります。

オフィス移転に必要な主な費用

• 移転先の敷金・保証金
• 移転先の仲介手数料
• 新しいオフィスの内装工事費
• 引越し・運搬費
• 通信・ネットワーク設備の移設費
• 旧オフィスの原状回復費
• 不用品の処分費
• 賃料の重複期間に発生する費用
• 住所変更や各種手続きに関する費用

移転先の賃貸契約だけでなく、旧オフィスの退去条件も確認することが重要です。

オフィス移転の費用シミュレーション

ここでは、既存の賃貸オフィスから別の賃貸オフィスへ移転する場合を想定します。

※説明用の仮定であり、実際の移転費用の相場ではありません。移転先の契約条件や工事内容によって変わります。

移転費用は、現在のオフィスの状態や移転先の設備、引越し距離などによって異なります。

また、移転先の契約関連費には返還可能な敷金・保証金が含まれる場合があるため、費用と一時的な資金支出を分けて考えましょう。

新築・賃貸・移転の初期費用を比較

これまでのシミュレーションをまとめると、次のようになります。

※各モデルは独立した仮定に基づいており、同一条件での市場価格比較ではありません。

初期資金だけで比較すると、賃貸や既存物件への移転の方が少ない資金で利用を始められる場合があります。

一方、新築では土地・建物を所有するため、初期費用の一部は不動産資産の取得に対応します。

そのため、初期支出の大小だけで損得を判断することはできません。

オフィスの維持費はどのくらいかかる？

オフィスを利用する際は、初期費用だけでなく、毎月・毎年発生する維持費も重要です。

新築オフィスの維持費

自社所有のオフィスでは、主に次のような費用が発生します。

• 固定資産税・都市計画税
• 建物の修繕・設備更新費
• 火災保険などの保険料
• 清掃・警備・保守点検費
• 水道光熱費
• 通信費
• 借入金の利息
• 借入金の元本返済

なお、借入金の元本返済は会計上の費用ではありませんが、資金繰りには影響します。

また、建物の減価償却費も会計上の費用として考慮する必要があります。

賃貸オフィスの維持費

賃貸オフィスでは、主に次のような費用が発生します。

• 賃料
• 共益費・管理費
• 水道光熱費
• 通信費
• 清掃費
• 駐車場代
• 契約更新に伴う費用
• 借主負担となる修繕費

建物全体の大規模修繕などは貸主が負担する場合がありますが、具体的な負担区分は契約条件によって異なります。

新築と賃貸の維持費比較

新築は毎月の賃料が発生しない一方、建物の修繕や設備更新を自社で計画する必要があります。

賃貸は賃料が継続して発生しますが、建物の維持管理に関する負担を一部貸主に任せられる場合があります。

新築と賃貸は10年間でどちらがお得？

新築と賃貸を比較する際は、初期費用だけでなく、10年間などの長期的な費用を試算することが重要です。

ただし、新築では土地・建物が資産として残る一方、賃貸では原則として不動産を所有しません。

そのため、支出額だけでなく、残存資産価値や借入残高なども考慮する必要があります。

10年間の支出シミュレーション

ここでは、次の条件を仮定します。

新築オフィス

• 初期投資：8,200万円
• 年間の維持管理費：150万円
• 10年間の維持管理費：1,500万円

賃貸オフィス

• 初期資金：625万円
• 月額賃料・共益費：35万円
• 年間賃料・共益費：420万円
• 10年間の賃料・共益費：4,200万円

※比較用の架空のモデルです。新築側は借入利息・税金・減価償却・残存資産価値などを十分に反映していません。賃貸側も賃料改定・更新費・原状回復費・敷金返還などを反映していません。また、光熱費など共通する費用は省略しています。

このモデルでは、10年間の単純な支出合計は賃貸の方が少なくなります。

ただし、新築では土地・建物が資産として残るため、単純な支出合計だけで新築が不利とは判断できません。

また、借入を利用する場合は、自己資金の額や金利、返済期間によって資金繰りが変わります。

正確に比較するためのポイント

新築と賃貸を比較する際は、次の項目を確認しましょう。

• 初期投資額
• 毎月の支払額
• 借入金の返済条件
• 固定資産税・保険料
• 建物の修繕・設備更新費
• 賃料の改定リスク
• 10年後・20年後の資産価値
• 将来の移転・売却可能性

特に、長期間利用する予定がある場合は、建物の維持管理費や資産価値を含めて比較することが重要です。

新築オフィスが向いている企業の特徴

新築オフィスは、長期的に同じ場所で事業を行う企業や、自社の業務に合わせた建物を必要とする企業に向いている場合があります。

長期間同じ場所で事業を続ける企業

長期間同じ場所で事業を行う予定がある場合は、自社所有のオフィスを検討する方法があります。

賃貸のような契約更新や移転の必要性を減らせる場合があります。

ただし、建物の修繕や設備更新などは自社で対応する必要があります。

業務に合わせた間取りが必要な企業

特殊な設備や広い会議室、倉庫、作業スペースなどが必要な企業では、新築によって業務内容に合わせた建物を計画できます。

例えば、事務所と倉庫を一体化した建物や、来客対応スペースを充実させたオフィスなどが考えられます。

駐車場を多く必要とする企業

従業員や来客、社用車のために多くの駐車場が必要な場合は、土地から計画できる新築が適している場合があります。

特に鳥取県では、車通勤を想定した事務所づくりが重要になる地域があります。

自社の資産形成を考える企業

自社で土地・建物を所有する場合は、不動産資産として活用できる可能性があります。

ただし、建物は経年劣化し、土地価格も変動するため、将来の資産価値が保証されるわけではありません。

賃貸オフィスが向いている企業の特徴

賃貸オフィスは、初期投資を抑えたい企業や、将来の事業規模が変わる可能性のある企業に向いている場合があります。

初期投資を抑えたい企業

賃貸オフィスでは、土地や建物を取得する必要がありません。

そのため、新築と比較して初期資金を抑えられる場合があります。

余剰資金を人材採用や設備投資、広告宣伝などに活用することも考えられます。

従業員数が変動しやすい企業

従業員数が増減する可能性がある企業では、賃貸オフィスの方が柔軟に対応できる場合があります。

例えば、事業拡大に合わせて広いオフィスへ移転する方法があります。

早期に事務所を開設したい企業

新築オフィスでは、土地探しや設計、建築工事などに時間が必要です。

一方、賃貸オフィスでは、条件に合う物件が見つかれば、比較的短期間で利用を開始できる場合があります。

ただし、内装工事や通信設備の整備が必要な場合は、入居までに時間がかかることもあります。

オフィス移転を検討した方がよいケース

現在の事務所に課題がある場合は、移転を検討する方法があります。

従業員が増えて手狭になった場合

従業員が増えてデスクや会議室が不足している場合は、広いオフィスへの移転が選択肢になります。

ただし、現在のオフィスのレイアウト変更によって改善できる場合もあります。

移転前に、必要な面積を整理することが重要です。

通勤や来客の利便性を改善したい場合

従業員の通勤や来客の利便性を改善したい場合は、立地を見直すことが考えられます。

例えば、駐車場が不足している事務所では、駐車場を確保しやすい物件へ移転する方法があります。

建物や設備の老朽化が進んでいる場合

現在のオフィスで空調設備や給排水設備などの老朽化が進んでいる場合は、改修と移転を比較することが重要です。

改修費用が大きくなる場合や、業務を続けながら工事を行うことが難しい場合は、移転が適していることもあります。

賃料負担を見直したい場合

現在の賃料が事業規模に対して大きい場合は、移転によって固定費を見直せる可能性があります。

ただし、移転には初期費用が発生するため、毎月の賃料削減額と移転費用を比較することが重要です。

鳥取県でオフィスを選ぶ際の注意点

鳥取県でオフィスの新築・賃貸・移転を検討する場合は、都市部とは異なる土地条件や交通環境なども考慮する必要があります。

駐車場の確保

鳥取県では、車通勤を想定したオフィスづくりが重要になる地域があります。

従業員用だけでなく、来客用や社用車用の駐車場も必要になる場合があります。

賃貸オフィスでは、物件に付属する駐車場の台数や、近隣駐車場の利用条件を確認しましょう。

土地価格と建築条件

新築オフィスでは、土地価格だけでなく、建築可能な用途や建ぺい率、容積率などを確認する必要があります。

また、土地によっては地盤改良や造成工事が必要になる場合があります。

土地価格が安くても、建築に必要な工事費用が大きくなる可能性があるため注意しましょう。

冬季の寒さと積雪対策

鳥取県では、地域によって冬季の積雪条件が異なります。

新築オフィスでは、断熱性能や空調設備、屋根の積雪荷重などを考慮する必要があります。

また、賃貸オフィスでも、冬季の室内環境や駐車場の除雪状況などを確認しましょう。

従業員の通勤環境

オフィスの立地は、従業員の通勤時間や働きやすさに影響します。

例えば、鳥取市・米子市・倉吉市などでは、公共交通機関の利便性や道路環境が地域によって異なります。

従業員の居住地域や通勤方法を踏まえて、適切な立地を検討しましょう。

将来の事業拡大

オフィスを選ぶ際は、現在の従業員数だけでなく、将来の事業規模も考慮することが重要です。

新築では増築の可能性、賃貸では移転のしやすさなどを検討しましょう。

オフィス選びで失敗しないための5つのポイント

1. 初期費用だけで判断しない

新築・賃貸・移転を比較する際は、初期費用だけでなく、毎月の維持費や将来の修繕費なども確認しましょう。

特に長期間利用する場合は、10年・20年単位で費用を比較することが重要です。

2. 必要な面積を明確にする

オフィスの必要面積は、従業員数や業務内容によって異なります。

広すぎるオフィスは費用負担が大きくなる一方、狭すぎるオフィスでは働きにくくなる可能性があります。

会議室や休憩室、収納スペースなども含めて必要面積を検討しましょう。

3. 将来の従業員数を考える

現在の従業員数だけでオフィスを選ぶと、数年後に手狭になる可能性があります。

将来の採用計画や事業拡大を踏まえて、適切な広さを検討しましょう。

4. 立地と駐車場を確認する

オフィスの立地は、従業員の通勤や来客の利便性に影響します。

特に鳥取県では、駐車場の確保が重要になる場合があります。

新築・賃貸・移転のいずれでも、駐車台数や車両動線を確認しましょう。

5. 資金計画を立てる

新築オフィスでは、土地取得費や建築費などの初期投資が必要です。

一方、賃貸や移転では、賃料や共益費、契約関連費用などが発生します。

事業運営に必要な資金を確保しながら、無理のない資金計画を立てることが重要です。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田雄作

オフィスの新築・賃貸・移転を検討する際は、現在の従業員数や事業規模だけでなく、今後の事業計画も踏まえて判断することが重要です。

新築は自社の働き方に合わせた設計ができる一方、初期投資が大きくなります。賃貸は初期費用を抑えやすい反面、レイアウト変更や設備改修に制約が生じる場合があります。

それぞれのメリットとデメリットを整理し、初期費用と長期的な維持費、将来の事業拡大への対応力を総合的に比較することをおすすめします。

オフィスの新築・賃貸・移転に関するよくある質問

Q. オフィスは新築と賃貸のどちらがお得ですか？

どちらがお得かは、利用期間や初期費用、維持費、資産価値などによって異なります。

新築は初期投資が大きくなる一方、土地・建物を所有できます。

賃貸は初期投資を抑えられる場合がありますが、毎月の賃料が発生します。

Q. 50坪の事務所を新築する費用はいくらですか？

建築費用は、構造や設備仕様、土地条件などによって異なります。

例えば、坪単価100万円と仮定した場合、50坪の建物本体・基本設備工事費は5,000万円です。

ただし、土地取得費や外構工事費、設計費などは別途必要です。

Q. 賃貸オフィスの初期費用には何が含まれますか？

敷金・保証金、礼金、仲介手数料、前払い賃料、内装工事費、家具・什器費などが含まれる場合があります。

必要な費用は、物件の契約条件や設備の状態によって異なります。

Q. オフィス移転にはどのような費用がかかりますか？

移転先の契約関連費用や内装工事費、引越し費用、通信設備の移設費などが必要になる場合があります。

また、旧オフィスの原状回復費用や賃料の重複期間に発生する費用なども考慮しましょう。

Q. 従業員20人のオフィスには何坪必要ですか？

例えば、従業員1人あたり3〜5坪と仮定した場合、20人では60〜100坪となります。

ただし、これは会議室や休憩室などを含めた計画用の仮定であり、法令上の最低面積ではありません。

Q. 新築オフィスには補助金を利用できますか？

省エネ設備の導入や事業拡大に伴う設備投資などに利用できる補助制度が設けられる場合があります。

ただし、一般的な事務所の新築費用がすべて補助対象になるわけではありません。

対象条件や申請期間などを確認することが重要です。

Q. オフィスの新築と移転はどちらがよいですか？

長期的に同じ場所で事業を行い、業務に合わせた建物を必要とする場合は、新築が適していることがあります。

一方、比較的短期間で職場環境を改善したい場合や、初期投資を抑えたい場合は、既存の賃貸オフィスへの移転が適していることがあります。

まとめ｜オフィスの新築・賃貸・移転は長期的な費用と事業計画で選ぼう

オフィスの新築・賃貸・移転は、それぞれ初期費用や維持費、間取りの自由度、将来の使い方などが異なります。

新築オフィスは、土地・建物を所有し、自社の業務内容に合わせた建物を計画できることが特徴です。

一方、賃貸オフィスは、初期投資を抑えながら事務所を利用できる場合があります。

また、現在の事務所に課題がある場合は、既存の賃貸物件への移転によって、職場環境を改善できる可能性があります。

鳥取県でオフィスを選ぶ際は、駐車場の確保や従業員の通勤環境、土地条件、冬季の寒さへの対策なども重要です。

初期費用だけでなく、10年・20年といった長期的な維持費や資産価値、将来の事業拡大などを踏まえて、自社に適した方法を選びましょう。

オフィス・事務所の新築ならヤマタベースにおまかせ

鳥取県でオフィスや事務所の新築を検討している方は、建築費用だけでなく、土地条件や間取り、駐車場、設備仕様、将来の事業拡大などを総合的に考えることが重要です。

ヤマタベースでは、事務所や店舗、工場、倉庫などの事業用建物に関する建築相談に対応しています。

オフィスの新築では、従業員が働きやすい間取りや空調・照明設備、将来の事業規模に合わせた計画が大切です。

鳥取県でオフィス・事務所の新築をお考えの方は、土地探しや建築計画の初期段階から、ぜひヤマタベースにご相談ください。