居抜き物件とスケルトン物件はどちらがお得？店舗開業費用・工事内容・注意点を比較

店舗の開業を検討する際、「居抜き物件とスケルトン物件はどちらが安いのか」「内装工事費用はどれくらい違うのか」「物件選びで失敗しないためには何を確認すればよいのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

居抜き物件は、前の店舗の内装や設備を活用できるため、初期費用を抑えられる可能性があります。一方、スケルトン物件は内装を一から計画できるため、店舗のコンセプトや業務内容に合わせた空間をつくりやすいことが特徴です。

ただし、居抜き物件でも設備の老朽化や修理費用によって、結果的に高額になる場合があります。また、スケルトン物件でも、建物の設備条件によって工事費用を調整できる可能性があります。

この記事では、居抜き物件とスケルトン物件の違い、店舗開業費用や坪単価、工事内容、メリット・デメリット、物件選びの注意点を詳しく解説します。

この記事でわかること

• 居抜き物件とスケルトン物件の違い
• それぞれのメリット・デメリット
• 内装工事費用の坪単価と相場
• 10坪・20坪・30坪の費用比較
• 店舗開業に必要な総費用
• 居抜き物件で確認したい設備の状態
• スケルトン物件で必要な工事内容
• 鳥取県で店舗を開業する際の注意点
• 初期費用を抑える方法と物件選びのポイント

居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？

居抜き物件とスケルトン物件の大きな違いは、店舗に残されている内装や設備の状態です。

居抜き物件は、前の店舗の設備を活用できる場合があります。

一方、スケルトン物件は、内装や設備を新しく計画することを前提とした物件です。

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、以前の店舗で使用していた内装や設備などが残っている物件です。

例えば、飲食店の居抜き物件では、次のような設備が残されている場合があります。

• 厨房設備
• カウンター
• テーブル・椅子
• 空調設備
• 給排水設備
• 換気設備
• 照明
• トイレ
• 収納棚

ただし、残されている設備の種類や状態は物件によって異なります。

また、設備が残っていても、必ずしも使用できるとは限りません。

スケルトン物件とは？

スケルトン物件とは、床や壁、天井などの内装が撤去され、建物の構造部分が見える状態の物件です。

内装や設備を一から計画できるため、店舗のコンセプトに合わせた設計がしやすいことが特徴です。

例えば、飲食店では厨房や客席の配置を検討し、美容室ではシャンプー台やカットスペースなどを計画できます。

ただし、実際にどこまで設備が撤去されているかは物件によって異なります。

給排水や電気、空調などの設備が一部残っている場合もあるため、物件ごとに確認することが重要です。

居抜き物件とスケルトン物件はどちらがお得？

結論として、既存設備を活用できる場合は、居抜き物件の方が初期費用を抑えやすい傾向があります。

一方、間取りや設備を大幅に変更する必要がある場合は、スケルトン物件の方が合理的な店舗づくりにつながる可能性があります。

居抜き物件が向いているケース

居抜き物件は、次のような場合に向いています。

• 初期費用をできるだけ抑えたい
• 前の店舗と同じ業態で開業する
• 厨房や設備を再利用できる
• 開業までの期間を短くしたい
• 既存の間取りを大きく変更しない

例えば、カフェの居抜き物件を利用して新しくカフェを開業する場合は、厨房やカウンターなどを活用できる可能性があります。

スケルトン物件が向いているケース

スケルトン物件は、次のような場合に向いています。

• 店舗のデザインにこだわりたい
• 厨房や客席の配置を自由に決めたい
• 特殊な設備が必要
• 前の店舗とは異なる業態で開業する
• 長期的な利用を想定している

例えば、焼肉店や美容室など、設備配置が重要な店舗では、スケルトン物件から設計することで業務動線を整えやすい場合があります。

居抜きとスケルトンの比較表

どちらが適しているかは、開業する業態や予算、設備の状態などによって異なります。

居抜き物件とスケルトン物件の内装工事費用の相場

店舗の開業費用を比較する際は、内装工事の坪単価が参考になります。

ただし、坪単価は業態や店舗面積、工事内容によって異なります。

また、厨房機器や家具などが工事費用に含まれているかによっても金額が変わります。

飲食店の内装工事費用の参考値

店舗デザイン.COMが公表する飲食店の施工実績データでは、スケルトン物件と居抜き・リフォームの坪単価に違いが見られます。

※全国の飲食店施工実績データに基づく参考値です。参考範囲は掲載データの中央50％を含む範囲であり、鳥取県の平均的な坪単価ではありません。

このデータでは、居抜き・リフォームの中央値が約40万円、スケルトン物件の中央値が約66.7万円となっています。

ただし、工事内容や店舗規模の異なる実績を集計した数値であり、同じ物件を居抜きとスケルトンで施工した場合の価格差を示すものではありません。

実際の費用は、設備の再利用状況や工事範囲などによって変わります。

10坪・20坪・30坪の店舗開業費用を比較

店舗面積別に、居抜き物件とスケルトン物件の内装工事費用を比較します。

ここでは、説明用の仮定として、居抜き物件を坪40万円、スケルトン物件を坪70万円で計算します。

面積別の内装工事費用シミュレーション

※比較用の仮定に基づく計算例です。実際の見積もりではありません。厨房機器本体や物件取得費、家具などは別途必要になる場合があります。

例えば、20坪の店舗では、居抜き物件800万円、スケルトン物件1,400万円という試算になります。

この場合、差額は600万円です。

ただし、居抜き物件で設備交換や追加工事が必要になる場合は、差額が小さくなる可能性があります。

また、スケルトン物件でも設備仕様を調整することで、工事費用を抑えられる場合があります。

居抜き物件のメリット

居抜き物件には、初期費用や工期の面でメリットがあります。

既存の設備を活用できる

居抜き物件の大きなメリットは、前の店舗の設備を活用できる可能性があることです。

例えば、飲食店では厨房設備や給排水設備、空調設備などを再利用できる場合があります。

これらの設備を新しく導入する必要がなければ、工事費用を抑えられる可能性があります。

工事期間を短縮できる場合がある

既存の内装や設備を活用できる場合は、工事範囲を限定できます。

そのため、スケルトン物件と比較して工事期間を短縮できる場合があります。

ただし、設備の修理や改修が必要になる場合は、工期が長くなることもあります。

開業までの初期投資を抑えやすい

店舗の開業では、内装工事費用以外にも、物件取得費や家具、備品、広告宣伝費などが必要です。

居抜き物件で内装工事費用を抑えられれば、運転資金や集客費用などに予算を回せる可能性があります。

既存の店舗レイアウトを活用できる

前の店舗と同じ業態で開業する場合は、厨房や客席などの配置を活用できることがあります。

例えば、飲食店の居抜き物件であれば、既存のカウンターや厨房動線を利用できる可能性があります。

居抜き物件のデメリット

居抜き物件では、既存設備の状態や契約条件などに注意が必要です。

設備が老朽化している場合がある

既存の厨房機器や空調設備などが老朽化している場合は、修理や交換が必要になることがあります。

また、設備が動作していても、近い将来に更新が必要になる可能性があります。

そのため、物件を契約する前に設備の状態を確認することが重要です。

間取りの変更に制約がある

居抜き物件では、既存の厨房やトイレ、給排水設備などの位置が決まっている場合があります。

これらを大きく変更すると、追加工事が必要になることがあります。

造作譲渡料が必要になる場合がある

居抜き物件では、前のテナントが使用していた内装や設備などを引き継ぐために、造作譲渡料が必要になる場合があります。

造作譲渡料は、譲渡する設備や契約条件などによって異なります。

また、譲渡対象となる設備の所有権やリース契約の有無なども確認する必要があります。

前の店舗の設備が業態に合わない場合がある

例えば、カフェの居抜き物件でラーメン店を開業する場合は、加熱設備や排気設備などを追加する必要があるかもしれません。

このように、前の店舗と異なる業態で開業する場合は、既存設備を活用できないことがあります。

スケルトン物件のメリット

スケルトン物件は、店舗のコンセプトや業務内容に合わせて設計しやすいことが特徴です。

自由な間取りを計画しやすい

スケルトン物件では、客席や厨房、受付、作業スペースなどの配置を一から検討できます。

そのため、業態に合わせた動線を計画しやすいことがメリットです。

店舗のデザインを統一しやすい

床や壁、天井、照明、家具などを一から選ぶことで、店舗のコンセプトに合わせた空間をつくりやすくなります。

特に、ブランドイメージやデザイン性を重視する店舗では、スケルトン物件が適している場合があります。

新しい設備を導入しやすい

厨房設備や空調設備、電気設備などを新しく計画できるため、必要な性能に合わせて設備を選びやすいことが特徴です。

ただし、建物側の電気容量や給排水、排気経路などに制約がある場合は、希望する設備を導入できないこともあります。

業務動線を整えやすい

飲食店では調理から配膳までの動線、美容室では施術スペースとシャンプー台の動線などが重要です。

スケルトン物件では、業務内容に合わせて設備配置を検討しやすくなります。

スケルトン物件のデメリット

スケルトン物件では、内装や設備を一から整える必要があるため、費用や工期に注意が必要です。

内装工事費用が大きくなりやすい

床や壁、天井などの内装に加えて、給排水や電気、空調、換気などの設備工事が必要になる場合があります。

そのため、居抜き物件と比較して工事費用が大きくなる傾向があります。

開業までに時間がかかる場合がある

スケルトン物件では、設計から設備工事、内装仕上げまで多くの工程があります。

そのため、居抜き物件と比較して開業までに時間がかかる場合があります。

建物の設備条件に制約がある

スケルトン物件でも、建物の電気容量や給排水、ガス、排気設備などには制約があります。

例えば、飲食店の厨房で大量の排気が必要な場合、排気ダクトの設置経路を確保できないことがあります。

そのため、物件契約前に必要な設備工事が可能か確認することが重要です。

居抜き物件とスケルトン物件の工事内容を比較

居抜き物件とスケルトン物件では、必要な工事内容が異なります。

ただし、スケルトン物件でも設備が一部残っている場合があります。

また、居抜き物件でも大規模な改修が必要になることがあります。

実際の工事範囲は、物件の状態と開業する業態によって判断しましょう。

20坪の飲食店を開業する場合の総費用シミュレーション

居抜き物件とスケルトン物件では、内装工事費用だけでなく、設備費用や物件取得費なども異なる場合があります。

ここでは、20坪の飲食店を開業する場合を想定します。

居抜き物件で開業する場合

※説明用の架空の予算モデルです。実際の相場ではありません。費用項目は重複しない前提です。

スケルトン物件で開業する場合

※説明用の架空の予算モデルです。実際の相場ではありません。費用項目は重複しない前提です。

2つの開業費用を比較

このモデルでは、居抜き物件の方が600万円少ない初期資金で開業できる計算です。

ただし、これは説明用の仮定であり、実際の物件で同じ差額になるとは限りません。

居抜き物件で設備の交換や大規模な改修が必要になった場合は、費用差が小さくなる可能性があります。

また、開業後の修繕費用や設備更新費用も考慮することが重要です。

居抜き物件で必ず確認したい7つのポイント

居抜き物件を契約する際は、既存設備の状態や契約条件などを確認することが重要です。

1. 厨房設備の動作状況

飲食店の居抜き物件では、冷蔵庫や冷凍庫、加熱設備、食器洗浄機などの動作状況を確認しましょう。

設備が残っていても、正常に動作するとは限りません。

2. 空調・換気設備の状態

空調設備や換気設備は、店舗の快適性や営業環境に関係します。

特に飲食店では、厨房の排気量や給気設備などを確認する必要があります。

3. 給排水設備の状態

給排水設備が老朽化している場合は、漏水や詰まりなどが発生する可能性があります。

また、厨房の位置を変更する場合は、配管工事が必要になることがあります。

4. 電気・ガスの容量

開業する業態によって、必要な電気容量やガスの供給能力が異なります。

既存設備で対応できない場合は、増強工事が必要になることがあります。

5. 造作譲渡料と設備の所有権

居抜き物件では、造作譲渡料が必要になる場合があります。

また、設備によってはリース契約が残っている場合もあるため、所有権や契約条件を確認しましょう。

6. 原状回復の条件

賃貸物件では、退去時に原状回復が必要になる場合があります。

例えば、居抜き状態で入居した場合でも、退去時にはスケルトン状態に戻す契約になっていることがあります。

そのため、契約前に原状回復の範囲を確認することが重要です。

7. 開業する業態に適しているか

前の店舗と異なる業態で開業する場合は、既存設備を活用できないことがあります。

例えば、軽飲食の店舗を焼肉店に変更する場合は、排気設備やガス設備などの工事が必要になる可能性があります。

物件の設備条件と業態が合っているか確認しましょう。

スケルトン物件で確認したい5つのポイント

スケルトン物件では、内装を自由に計画できる一方、建物側の条件に注意が必要です。

1. 給排水設備の引き込み状況

厨房やトイレ、手洗い設備などを設置するためには、給排水設備が必要です。

建物側の設備条件によっては、追加工事が必要になる場合があります。

2. 電気容量

業務用厨房機器や空調設備などを使用する場合は、必要な電気容量を確認しましょう。

既存の容量が不足している場合は、設備の増強工事が必要になることがあります。

3. 排気ダクトの設置経路

飲食店では、調理時に発生する煙や蒸気、臭いなどを排出する必要があります。

排気ダクトの設置経路が確保できない場合は、希望する業態で営業することが難しい可能性があります。

4. 建物の用途・法令上の制限

物件によっては、建築基準法や消防法などの条件によって、希望する業態で利用できない場合があります。

また、用途変更や設備の追加に伴い、手続きが必要になる場合があります。

5. 工事区分と貸主の承諾

賃貸物件では、工事内容によって貸主の承諾が必要になります。

また、建物側の工事とテナント側の工事で費用負担が分かれる場合があります。

契約前に工事区分や費用負担を確認しましょう。

鳥取県で店舗を開業する際の注意点

鳥取県で店舗を開業する場合は、物件の状態だけでなく、立地や駐車場、地域の気候なども考慮することが重要です。

駐車場の確保

鳥取県では、車で来店するお客様を想定した店舗づくりが重要になる地域があります。

例えば、郊外の飲食店や美容室、小売店などでは、駐車場の有無が来店のしやすさに影響する場合があります。

居抜き物件でもスケルトン物件でも、駐車場の台数や利用条件を確認しましょう。

冬季の寒さと断熱性能

鳥取県では、冬季の寒さや積雪条件が地域によって異なります。

店舗では、入口付近の冷気対策や空調設備、窓の断熱性能などが重要です。

居抜き物件では既存の空調設備が十分か確認し、スケルトン物件では断熱・空調計画を検討しましょう。

飲食店営業許可の確認

飲食店を開業する場合は、原則として食品衛生法に基づく飲食店営業許可が必要です。

鳥取県では、営業施設の工事着工前に、設計図などを持参して管轄保健所へ相談することが推奨されています。

また、鳥取市でも、工事前に施設の図面を持参して相談することを案内しています。

居抜き物件であっても、前の店舗の営業許可をそのまま使用できるとは限りません。

事業譲渡による営業者の地位の承継制度が適用される場合もありますが、承継の条件や必要な手続きについては、管轄保健所へ確認することが重要です。

消防設備・避難経路の確認

店舗では、建物の用途や規模、階数などに応じて消防設備が必要になります。

また、間取りの変更や設備の追加によって、消防設備の配置を見直す必要が生じる場合があります。

工事前に、所轄消防署などへ確認しましょう。

居抜き物件とスケルトン物件の選び方

物件を選ぶ際は、初期費用だけでなく、開業後の運営や将来の設備更新なども考慮することが重要です。

初期費用を重視する場合

初期費用をできるだけ抑えたい場合は、居抜き物件が選択肢になります。

ただし、既存設備をどこまで活用できるか確認する必要があります。

デザインを重視する場合

店舗のコンセプトやデザインを重視する場合は、スケルトン物件が適していることがあります。

床や壁、天井、照明などを一から計画できるため、統一感のある店舗づくりを検討できます。

開業までの期間を重視する場合

できるだけ早く開業したい場合は、既存設備を活用できる居抜き物件が適している場合があります。

ただし、設備の修理や営業許可の手続きなどによって、開業までに時間がかかることもあります。

長期的な維持管理を重視する場合

長期的に店舗を利用する場合は、設備の更新時期や維持管理費用も重要です。

居抜き物件では、既存設備の修繕費用が発生する可能性があります。

一方、スケルトン物件では新しい設備を導入しやすいものの、初期費用が大きくなる場合があります。

店舗開業費用を抑える5つの方法

1. 既存設備を活用する

居抜き物件では、使用できる設備を活用することで、工事費用を抑えられる場合があります。

ただし、設備の状態や修理費用を確認することが重要です。

2. 厨房や水回りの位置を大きく変更しない

厨房やトイレなどの位置を変更すると、給排水や電気、ガスなどの工事が必要になる場合があります。

既存の設備配置を活用することで、工事費用を調整できる可能性があります。

3. 内装の優先順位を決める

店舗のコンセプトを実現するために必要な部分と、費用を抑えられる部分を整理しましょう。

例えば、客席の一部にデザイン性の高い素材を使用し、その他の部分では標準的な内装材を採用する方法があります。

4. 設備の導入時期を分ける

開業時に必要な設備と、将来追加できる設備を分けて検討する方法があります。

ただし、営業許可や安全性、衛生管理に必要な設備を後回しにすることはできません。

5. 補助金・支援制度を確認する

店舗の開業や設備投資に利用できる補助制度が設けられる場合があります。

ただし、対象事業や申請条件、募集期間などは制度によって異なります。

また、契約や着工前に申請が必要な制度もあるため、計画段階から確認することが重要です。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田雄作

居抜き物件とスケルトン物件を比較する際は、初期費用だけでなく、設備の状態や将来的な維持管理費用まで考えることが重要です。

居抜き物件は既存設備を活用できるメリットがありますが、設備の老朽化やレイアウトの制約によって、想定以上の改修費用が発生する場合もあります。一方、スケルトン物件は自由度が高い反面、設備工事を一から行う必要があります。

店舗の業種や営業スタイルに合わせて、開業後の使いやすさまで考慮した物件選びをおすすめします。

居抜き物件とスケルトン物件に関するよくある質問

Q. 居抜き物件とスケルトン物件はどちらが安いですか？

既存設備を活用できる場合は、居抜き物件の方が初期工事費用を抑えられる傾向があります。

ただし、設備の老朽化や追加工事が必要になる場合は、費用差が小さくなる可能性があります。

Q. 居抜き物件の内装工事費用は坪単価いくらですか？

店舗デザイン.COMの飲食店施工実績データでは、居抜き・リフォームの坪単価は中央値約40万円です。

ただし、全国の掲載実績に基づく参考値であり、鳥取県の平均相場ではありません。

Q. スケルトン物件の内装工事費用は坪単価いくらですか？

同じ施工実績データでは、スケルトン物件の坪単価は中央値約66.7万円です。

ただし、店舗の面積や業態、設備仕様などによって費用は異なります。

Q. 20坪の店舗ではどのくらい費用が違いますか？

例えば、居抜き物件を坪40万円、スケルトン物件を坪70万円と仮定した場合、20坪では600万円の差額になります。

ただし、これは比較用の仮定であり、実際の工事費用ではありません。

Q. 居抜き物件でも営業許可は必要ですか？

飲食店を開業する場合は、原則として食品衛生法に基づく営業許可が必要です。

ただし、事業譲渡による営業者の地位の承継制度が適用される場合があります。

必要な手続きについては、管轄保健所へ確認しましょう。

Q. 居抜き物件の設備はそのまま使えますか？

設備の状態や契約条件によって異なります。

正常に動作するか、所有権やリース契約に問題がないか、開業する業態に適しているかなどを確認する必要があります。

Q. スケルトン物件は自由に内装工事できますか？

居抜き物件と比較して自由度は高いものの、建物の構造や設備条件、建築基準法、消防法、賃貸契約などによる制限があります。

工事前に、必要な設備を設置できるか確認することが重要です。

まとめ｜居抜き物件とスケルトン物件は総費用と店舗の使いやすさで比較しよう

居抜き物件とスケルトン物件は、それぞれ初期費用や工事内容、間取りの自由度などが異なります。

居抜き物件は、前の店舗の内装や設備を活用できるため、初期費用を抑えられる可能性があります。

一方、スケルトン物件は、店舗のコンセプトや業務内容に合わせて内装や設備を一から計画しやすいことが特徴です。

ただし、居抜き物件でも設備の老朽化や追加工事によって費用が増える場合があります。

また、スケルトン物件でも建物側の設備条件によって、希望する工事ができない場合があります。

そのため、物件を選ぶ際は、坪単価や初期費用だけでなく、設備の状態や工事内容、開業後の維持管理費用などを総合的に比較することが重要です。

鳥取県で店舗を開業する場合は、駐車場や冬季の寒さへの対策、営業許可なども確認し、無理のない店舗計画を進めましょう。

鳥取県での店舗開業・内装工事ならヤマタベースにおまかせ

鳥取県で店舗の開業や内装工事を検討している方は、居抜き物件とスケルトン物件の違いを理解し、店舗の業態や予算に合わせて適切な物件を選ぶことが重要です。

ヤマタベースでは、飲食店や小売店などの店舗をはじめ、事務所、工場、倉庫などの事業用建物に関する建築相談に対応しています。

店舗づくりでは、内装デザインだけでなく、設備の配置や業務動線、給排水・電気・空調などの工事内容を総合的に考えることが大切です。

鳥取県で店舗の開業や内装工事をお考えの方は、物件選びや設計の初期段階から、ぜひヤマタベースにご相談ください。