クリニックは新築とテナント開業どちらがお得？初期費用・メリット・デメリットを比較

クリニックの開業を検討する際、「土地を購入して新築するべきか」「テナントを借りて開業する方が費用を抑えられるのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。

クリニックの開業方法には、土地を取得して建物を新築する「戸建て開業」と、商業施設やオフィスビルなどの一部を借りる「テナント開業」があります。

一般的に、初期費用を抑えやすいのはテナント開業です。一方、新築は建築費用や土地取得費が必要になるものの、診療内容に合わせた間取りや設備を計画しやすく、長期的な資産形成につながる可能性があります。

ただし、どちらが経済的に有利かは、診療科目や土地価格、賃料、医療設備、開業後の経営計画によって異なります。

特に鳥取県では、患者用駐車場の確保や車でのアクセス、冬季の積雪対策なども考慮する必要があります。

この記事では、クリニックの新築とテナント開業の初期費用、メリット・デメリット、長期的なコスト、選び方のポイントまで詳しく解説します。

この記事でわかること

• クリニックの新築とテナント開業の違い
• 新築とテナント開業の初期費用の比較
• 20年間の費用シミュレーション
• 新築・テナントそれぞれのメリットとデメリット
• 診療科目や経営方針に合わせた開業方法の選び方
• 鳥取県でクリニックを開業する際の注意点
• 開業費用を抑えるための具体的な方法

クリニックは新築とテナント開業のどちらがお得？

クリニックの開業では、初期費用だけを比較するならテナント開業が有利になるケースが多くあります。

土地を購入して新築する場合は、土地取得費や建築費、外構工事費などが必要です。一方、テナント開業では土地や建物を購入する必要がなく、賃貸契約に関する費用と内装・設備工事を中心に計画できます。

ただし、テナント開業では毎月の賃料が継続的に発生します。

新築の場合も借入金の返済や建物の維持管理費などが必要ですが、土地や建物が資産として残る可能性があります。

そのため、開業時の費用だけでなく、10年後・20年後まで見据えた比較が重要です。

新築とテナント開業の比較表

新築とテナント開業は、それぞれ適した経営方針が異なります。

初期投資を抑えて開業したい場合はテナント、長期間同じ場所で診療を続けたい場合や間取りの自由度を重視する場合は新築が選択肢になります。

クリニックの新築開業に必要な初期費用

クリニックを新築する場合は、建物の建築費用だけでなく、土地や医療設備、開業準備に関する費用も必要です。

土地取得費

土地を購入してクリニックを新築する場合、土地代が必要になります。

土地の価格は、所在地や面積、周辺環境などによって異なります。

また、購入時には仲介手数料や登記費用、各種税金などが発生する場合があります。

土地の状態によっては、造成工事や地盤改良、上下水道の引き込みなども必要です。

鳥取県でクリニックを新築する場合は、建物の面積だけでなく、患者用駐車場を確保できる広さも考慮しましょう。

建物本体工事費

建物本体工事には、基礎工事、構造工事、屋根・外壁工事、内装工事などが含まれます。

クリニックでは一般的な事務所とは異なり、診察室や処置室、検査室など、診療内容に応じた空間づくりが必要です。

また、患者のプライバシーや衛生管理、バリアフリーへの配慮も重要になります。

建物の構造や面積、設備仕様によって費用は大きく変わります。

医療設備工事費

クリニックでは、診療科目によって必要な設備が異なります。

例えば、内科では診察室や処置室に加えて検査設備が必要になる場合があります。

整形外科では、X線撮影室やリハビリテーションスペースなどを設けることもあります。

医療機器の設置に必要な電源や給排水、空調、放射線防護などについても、設計段階から検討する必要があります。

外構・駐車場工事費

新築では、建物の周囲を整備する外構工事も必要です。

主な工事には、駐車場の舗装、歩行者通路、排水設備、外部照明、看板の設置などがあります。

特に車で来院する患者が多い地域では、駐車場の台数だけでなく、車両の出入りや歩行者の安全性も考慮することが大切です。

開業準備費・運転資金

建築費用とは別に、開業に向けた準備費用も必要です。

電子カルテや受付システム、家具、医療消耗品、広告宣伝費、スタッフ採用費などが挙げられます。

また、開業後すぐに安定した収入が得られるとは限りません。

人件費や光熱費、借入金の返済などを支払えるよう、運転資金を確保しておくことが重要です。

クリニックのテナント開業に必要な初期費用

テナント開業では、土地や建物を購入する必要がないため、新築と比べて初期費用を抑えられる場合があります。

ただし、医療施設として使用するための内装・設備工事には、まとまった費用が必要になることがあります。

敷金・保証金・仲介手数料

テナントを借りる場合は、賃貸契約に関する初期費用が発生します。

主な費用は、敷金・保証金、仲介手数料、前払い賃料などです。

敷金や保証金の金額は物件や契約条件によって異なります。

また、契約時には退去時の原状回復義務や契約更新の条件についても確認しておくことが重要です。

内装工事費

テナント開業では、既存の建物を診療所として使用できるように内装工事を行います。

診察室や待合室、受付、処置室などを設けるための間仕切り工事や、床・壁・天井の仕上げ工事などが必要です。

物件によっては、既存の内装を撤去する工事も発生します。

また、医療機器の設置に伴う電気・給排水設備工事が必要になる場合があります。

空調・換気設備工事

既存のテナントに空調設備が設置されていても、診療所として必要な能力や配置を満たしているとは限りません。

診察室や処置室の配置によっては、空調設備の増設や更新が必要になる場合があります。

また、換気設備についても診療内容に応じた計画が重要です。

医療機器・備品費

テナント開業でも、新築と同様に医療機器や診療設備の導入費用が必要です。

特に、X線撮影装置や大型の検査機器などを設置する場合は、建物の構造や設備条件を確認する必要があります。

機器の搬入経路や床荷重、電源容量などに制約がある物件もあるため、賃貸契約前に確認しましょう。

新築とテナント開業の初期費用シミュレーション

新築とテナント開業では、初期費用の構成が大きく異なります。

ここでは、両者の違いをわかりやすくするため、架空の条件を設定して比較します。

実際の建築相場や鳥取県の平均費用を示すものではありません。

新築開業のモデルケース

40坪の無床クリニックを新築する場合を想定します。

※比較用に設定した架空の予算例です。実際の見積もりではありません。建物本体・基本設備工事と追加設備工事は、工事範囲が重複しない前提としています。

このモデルでは、土地取得と建物建築に大きな費用が必要になります。

一方、建物の間取りや設備を診療内容に合わせて計画しやすいことが特徴です。

テナント開業のモデルケース

40坪のテナントを借りて、無床クリニックを開業する場合を想定します。

※比較用に設定した架空の予算例です。実際のテナント開業相場ではありません。内装工事と設備工事は重複しない前提です。

このモデルでは、新築に比べて土地取得費や建物本体の建築費が不要となるため、初期費用を抑えられます。

ただし、開業後は賃料が継続的に発生するため、長期的な費用も比較する必要があります。

初期費用の比較結果

この試算ではテナント開業の初期費用が低くなっています。

ただし、これは特定の条件を設定した比較例であり、すべてのクリニックで同じ結果になるわけではありません。

20年間で比較すると新築とテナントはどちらがお得？

クリニックの開業方法を判断する際は、初期費用だけでなく長期的な支出も重要です。

特にテナント開業では賃料が継続的に発生する一方、新築では借入金の返済や建物の維持管理費などが必要になります。

テナントの賃料を20年間支払う場合

例えば、月額賃料を30万円と仮定すると、年間賃料は360万円です。

20年間では、単純計算で7,200万円となります。

※賃料が20年間変わらないと仮定した単純計算です。共益費、更新料、賃料改定、内装更新費などは含んでいません。

テナント開業では、長期間同じ場所で診療を続けるほど賃料の累計額が大きくなります。

ただし、賃料を支払う代わりに建物本体の所有に伴う費用を負担しない部分もあるため、賃料総額だけで損得を判断することはできません。

新築では建物の維持管理費も必要

新築の場合は、建物を所有するため、毎月のテナント賃料は原則として発生しません。

一方、建物の修繕費や設備更新費、固定資産税などが必要です。

また、借入金を利用して建築した場合は、元金の返済と利息の支払いも発生します。

長期的な費用を比較する際は、次の項目を整理しましょう。

また、新築の場合は将来の土地・建物の資産価値も考慮する必要があります。

ただし、建物の価値は経年によって低下することがあり、土地についても購入時より高く売却できるとは限りません。

長期的な損得は総支出と残る資産で判断する

新築とテナント開業のどちらがお得かを判断するには、初期費用と20年間の維持費だけでなく、将来の資産価値も考慮することが重要です。

例えば、新築では初期費用が高くても、土地や建物を売却できる可能性があります。

一方、テナント開業では不動産資産は原則として残りませんが、開業時に必要な借入金を抑えられる場合があります。

実際には、借入金利、税金、修繕費、賃料改定、移転費用などを含めた資金計画で比較しましょう。

クリニックを新築する5つのメリット

新築開業には、建物の自由度や長期的な運営面でメリットがあります。

診療内容に合わせて自由に設計できる

新築の大きなメリットは、診療内容に合わせて建物を設計できることです。

診察室や処置室、検査室、待合室などを、診療方針に合わせて配置できます。

また、患者とスタッフの動線を整理しやすく、使いやすい間取りを計画できる点も魅力です。

医療設備を設計段階から組み込める

新築では、医療機器の設置に必要な電源や給排水、空調、床荷重などを設計段階から検討できます。

特に大型の検査機器や専用設備を導入する場合は、建物と設備を一体的に計画できるメリットがあります。

駐車場や出入口を計画しやすい

土地の広さや形状に余裕があれば、患者用駐車場やスタッフ用駐車場を確保しやすくなります。

また、車いす利用者や高齢者が利用しやすい出入口、雨天時の乗降スペースなども計画できます。

将来の診療体制に合わせた計画ができる

将来的に診察室を増やしたり、新しい医療設備を導入したりする可能性がある場合は、設計段階から対応を検討できます。

ただし、実際の増築や用途変更には法令上の制約があるため、将来の計画を踏まえて確認することが重要です。

土地・建物が資産になる可能性がある

土地や建物を所有することで、不動産資産として保有できる可能性があります。

将来的に売却や賃貸などの選択肢が生まれる場合もあります。

ただし、資産価値は立地や建物の状態、市場環境などによって変わるため、必ず価値が維持されるわけではありません。

クリニックを新築するデメリット

新築には多くのメリットがある一方、初期費用や開業までの期間などに注意が必要です。

初期費用が高くなりやすい

土地取得費や建築費、外構工事費などが必要になるため、テナント開業と比べて初期費用が高くなる傾向があります。

借入金が大きくなる場合は、開業後の返済負担にも注意が必要です。

開業までに時間がかかる

新築では、土地探し、設計、各種申請、建築工事などの工程が必要です。

土地の条件や建物の規模によっては、開業までに長い期間を要することがあります。

建物の維持管理費が発生する

建物を所有する場合は、屋根や外壁、空調設備などの修繕・更新費用を負担する必要があります。

また、固定資産税などの税負担も考慮しなければなりません。

テナント開業の5つのメリット

テナント開業は、初期費用や開業スピードを重視する場合に適した選択肢です。

初期費用を抑えやすい

土地や建物を購入する必要がないため、初期費用を抑えられる場合があります。

開業時の借入金を減らせれば、経営上の資金負担を軽減できる可能性があります。

開業までの期間を短縮できる場合がある

既存建物を利用するため、新築工事が不要です。

ただし、内装工事や設備工事、各種手続きに時間が必要になる場合があります。

立地の選択肢が広がる

商業施設やオフィスビル、駅周辺など、既存建物を活用した開業が可能です。

新築用地を確保しにくいエリアでも、条件に合うテナントが見つかる場合があります。

建物本体の維持管理負担を抑えられる場合がある

賃貸契約では、建物の共用部分や構造部分の修繕を貸主が負担する場合があります。

ただし、負担範囲は契約内容によって異なるため、事前に確認が必要です。

移転を検討しやすい

テナント開業では、賃貸契約の条件に応じて将来的な移転を検討できます。

ただし、退去時の原状回復費用や移転先の内装工事費などが発生する場合があります。

テナント開業のデメリット

テナント開業では、既存建物の条件や賃貸契約による制約があります。

間取りや設備に制約がある

既存の柱や壁、設備配管などによって、希望する間取りを実現できない場合があります。

また、医療機器の設置に必要な電源容量や床荷重を確保できないこともあります。

毎月の賃料が発生する

テナント開業では、診療収入の状況にかかわらず賃料が発生します。

賃料の負担が大きい場合は、経営を圧迫する可能性があります。

契約更新や退去のリスクがある

賃貸契約の条件によっては、更新時の条件変更や契約終了に伴う移転が必要になる場合があります。

また、退去時に原状回復工事が必要になることもあります。

診療科目別に考える新築とテナントの選び方

クリニックの開業方法は、診療科目や導入する医療設備によっても適した選択肢が異なります。

内科クリニック

内科では、診察室や処置室、待合室などを中心に計画します。

比較的コンパクトな診療体制であれば、テナント開業も選択肢になります。

一方、X線撮影室や検査設備を充実させる場合は、設備条件に合わせた建物計画が重要です。

整形外科クリニック

整形外科では、X線撮影室やリハビリテーションスペースなどが必要になる場合があります。

リハビリ設備を充実させる場合は、比較的広い面積が必要になることがあります。

そのため、必要な面積や設備条件を満たすテナントが見つからない場合は、新築が選択肢になります。

小児科クリニック

小児科では、子どもと保護者が利用しやすい空間づくりが重要です。

ベビーカーの置き場所や授乳・おむつ交換への対応、感染症が疑われる患者の待機場所などを検討する必要があります。

新築ではこうした空間を設計段階から計画できますが、条件に合うテナントでも対応できる場合があります。

皮膚科クリニック

皮膚科では、一般診療を中心とするか、美容医療も行うかによって必要な設備が異なります。

比較的コンパクトな診療内容であれば、テナント開業も選択肢になります。

一方、複数の施術室や専用設備を設ける場合は、必要な面積や設備条件を慎重に確認する必要があります。

鳥取県でクリニックを開業する際の注意点

鳥取県でクリニックを開業する場合は、地域の生活環境や気候に合わせた建築・物件選びが重要です。

駐車場の確保を優先する

鳥取県では、車で来院する患者を想定した駐車場計画が重要になる地域があります。

新築では、土地の広さに応じて駐車場を計画できます。

一方、テナント開業では、既存の駐車場台数や利用条件に制約がある場合があります。

患者用だけでなく、スタッフ用駐車場や送迎車両の停車場所も考慮しましょう。

積雪や冬季のアクセスを考える

鳥取県では、地域によって冬季の積雪条件が異なります。

新築では、屋根の積雪荷重や除雪スペース、入口付近の凍結対策などを設計段階から検討できます。

テナント開業の場合は、駐車場の除雪体制や歩行者通路の安全性などを確認しておくことが重要です。

高齢者が利用しやすい建物を選ぶ

クリニックでは、高齢者や車いす利用者など、さまざまな患者が来院します。

出入口の段差や通路幅、トイレ、駐車場からの移動経路などを確認しましょう。

新築の場合は設計段階からバリアフリーに配慮できますが、テナントでは既存建物の構造によって改修が難しい場合があります。

医療法に基づく手続きを確認する

クリニックの開設では、医療法に基づく手続きが必要です。

鳥取県では、医師個人が開設する場合と医療法人などが開設する場合で手続きが異なります。

また、診療所の構造設備には法令上の条件があるため、新築・テナントのどちらでも工事着工前などの早い段階で管轄保健所に相談することが重要です。

クリニックの開業費用を抑える5つの方法

新築とテナントのどちらを選ぶ場合でも、初期費用を抑えるためには計画段階での検討が重要です。

必要な診療面積を明確にする

診療内容に必要な部屋や設備を整理し、適切な面積を検討しましょう。

必要以上に広い建物やテナントを選ぶと、建築費や賃料、維持管理費が増える可能性があります。

医療設備を早めに決める

医療機器の種類や設置条件は、建物の設計や内装工事に影響します。

設計後に設備を変更すると、追加工事が必要になる場合があります。

主要な医療設備は、計画の初期段階から検討しましょう。

物件や土地の条件を事前に確認する

新築では、土地の造成費や地盤改良費などを確認することが重要です。

テナントでは、電気容量や給排水、空調、床荷重、用途変更の必要性などを確認しましょう。

購入・契約後に問題が見つかると、追加費用が発生する可能性があります。

複数の資金計画を比較する

新築とテナントの初期費用だけでなく、借入金返済や賃料、維持管理費などを含めて比較しましょう。

10年・20年といった長期的な期間で費用を整理することで、経営方針に合った選択をしやすくなります。

開業後の運転資金を確保する

建築費や内装工事費に予算を使い切らないよう注意しましょう。

開業後は、人件費や医療材料費、光熱費などの支出が継続します。

安定した経営を目指すためには、開業後の資金繰りまで考慮した計画が重要です。

専門家コメント

株式会社ヤマタホーム 代表取締役社長 山田雄作

クリニックの新築とテナント開業を比較する際は、初期費用だけでなく、診療内容や必要な設備、将来的な事業計画を考慮することが重要です。

新築では診療方針に合わせた間取りや設備計画がしやすい一方、土地取得費や建築費などの初期投資が大きくなります。テナント開業では初期費用を抑えられる場合がありますが、設備や配管、レイアウトなどに制約が生じることがあります。

診療科目や患者数の見込み、将来の診療体制の変化まで考慮して、適切な開業方法を選ぶことが大切です。

クリニックの新築とテナント開業に関するよくある質問

Q. クリニックは新築とテナントのどちらが安いですか？

一般的には、土地や建物の購入が不要なテナント開業の方が初期費用を抑えやすい傾向があります。

ただし、医療設備の導入費用や内装工事費、賃貸契約の条件によって異なります。

長期的な費用は賃料や建物の維持管理費なども含めて比較する必要があります。

Q. クリニックを新築するメリットは何ですか？

診療内容に合わせて間取りや設備を計画しやすいことが大きなメリットです。

また、駐車場や出入口の配置を自由に検討でき、将来的な設備更新や診療体制の変更も想定した設計ができます。

Q. テナント開業では医療機器を自由に設置できますか？

必ずしも自由に設置できるわけではありません。

建物の構造や電気容量、給排水設備、床荷重、賃貸契約の条件などによって制約があります。

大型の医療機器を導入する場合は、契約前に設置条件を確認しましょう。

Q. 新築とテナントでは開業までの期間が違いますか？

一般的には、土地探しや設計、建築工事が必要な新築の方が時間がかかる傾向があります。

テナント開業は既存建物を利用するため、工事期間を短縮できる場合があります。

ただし、内装工事や設備工事、許認可手続きによって期間は異なります。

Q. クリニックの開業資金は融資を受けられますか？

開業資金については、日本政策金融公庫や福祉医療機構、金融機関などの融資制度を検討できます。

ただし、利用条件や融資対象、審査内容は制度によって異なります。

事業計画や必要資金を整理したうえで、各金融機関に相談しましょう。

Q. 鳥取県でクリニックを開業するなら新築がおすすめですか？

一概に新築がおすすめとは限りません。

患者用駐車場の確保や診療設備の条件、土地価格、テナント賃料などによって適した方法は異なります。

開業予定地や診療内容、将来の経営方針に合わせて比較することが重要です。

まとめ｜クリニックの新築とテナント開業は長期的な費用で比較しよう

クリニックの新築とテナント開業には、それぞれメリット・デメリットがあります。

初期費用を抑えたい場合はテナント開業が有利になることが多い一方、診療内容に合わせた自由な設計や長期的な資産形成を重視する場合は新築が選択肢になります。

ただし、どちらが経済的に有利かは、土地価格や賃料、医療設備、借入金、維持管理費などによって異なります。

特に鳥取県では、患者用駐車場の確保や冬季の積雪対策、地域の交通環境なども考慮する必要があります。

開業時の費用だけでなく、10年後・20年後の経営まで見据えて、適切な開業方法を選びましょう。

クリニックの新築・テナント改修ならヤマタベースにおまかせ

鳥取県でクリニックの新築やテナント改修を検討している方は、建築費用だけでなく、診療内容に合った間取りや設備、土地・物件の条件などを総合的に考えることが重要です。

ヤマタベースでは、店舗や事業所、医療・福祉施設などの事業用建物に関する建築相談に対応しています。

クリニックの建築では、患者とスタッフの動線、医療設備の配置、駐車場計画など、一般的な建物とは異なる視点が必要です。

鳥取県でクリニックの新築やテナント改修をお考えの方は、土地探しや物件選び、建築計画の初期段階から、ぜひヤマタベースにご相談ください。